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ING-DiBa: Immobilie und Finanzierung: Höhere Tilgung spart Geld und senkt das Risiko

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ING-DiBa: Immer mehr Deutsche entdecken ihre Liebe für die eigenen vier Wände. Nachvollziehbar, denn die finanziellen Rahmenbedingungen könnten kaum besser sein, um sich den Traum vom eigenen Haus oder der Eigentumswohnung zu erfüllen: Die Zinsen für Baudarlehen sind sehr niedrig. Wer sich diese Bedingungen jetzt für eine Zeit von zehn oder 15 Jahren sichert, kann langfristig von diesem Vorteil profitieren.
 
Doch niedrige Zinsen bergen in späteren Zeiten auch Risiken. So verlängert sich die Tilgungsphase eines Darlehens erheblich. Bei einem Sollzins von sechs Prozent, wie vor einigen Jahren üblich, und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent pro Jahr ist die Immobilie nach 32 Jahren und 7 Monaten schuldenfrei. Bei Sollzinsen von aktuellen 3,2 Prozent p.a. dauert dies fast 45 Jahre.
 
Aufgrund der geringen Tilgung während der ersten Zinsbindungsperiode bleibt eine relativ hohe Restschuld zurück. Das birgt Risiken: Sind die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung erheblich höher als derzeit, können die monatlichen Belastungen deutlich steigen. 
 
Um diesem Risiko vorzubeugen, sollten Kreditnehmer, wenn dies ihr Haushaltsbudget hergibt, finanzielle Spielräume aufgrund niedriger Zinsen unbedingt für eine höhere Tilgung nutzen. Wer zum Beispiel mit zwei oder drei Prozent pro Jahr tilgt, entschuldet bei einem überschaubaren monatlichen Mehraufwand seine Immobilie schneller und spart Zinsen. Wie sich das lohnen kann, zeigt diese Beispielrechnung:
 
Für ein Baudarlehen in Höhe von 150.000 Euro vereinbart der Kreditnehmer eine anfängliche Standardtilgung von einem Prozent pro Jahr und eine Zinsbindungsdauer von 15 Jahren. Es gilt ein Sollzins von 3,2 Prozent p.a. Daraus errechnet sich die monatliche Rate von 525 Euro. Nach 15 Jahren verbleibt noch eine Restschuld von mehr 121.169 Euro. Während dieser Zeit hat der Bankkunde 65.670 Euro Zinsen gezahlt. 
 
Bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent pro Jahr erhöht sich der monatliche Aufwand um 125 Euro bzw. in 15 Jahren um insgesamt 22.500 Euro. Dafür sinkt die Restschuld nach 15 Jahren aber um 28.830 Euro – auf 92.339 Euro. Also: Bei einer zweiprozentigen Tilgung spart der Kunde während der Darlehenslaufzeit 6.330 Euro Zinsen.
 
Tilgt man anfangs mit drei Prozent, liegt die Restschuld nach 15 Jahren nur noch bei 63.510 Euro, die Zinsersparnis gegenüber der einprozentigen Tilgung schnellt dann sogar auf 12.660 Euro hoch.
 
Tipp: Bauherren und Immobilienkäufer sollten die aktuelle Niedrigzinsphase zu einer schnelleren Entschuldung ihrer Objekte nutzen. Wer heute ein Baudarlehen abschließen will, sollte mit seiner Bank zudem die Möglichkeit von gebührenfreien Sondertilgungen vereinbaren.
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