Aktie im Fokus: VICI Immobilien – 25% Renditepotenzial im nächsten Jahr

Freedom Finance: VICI Properties Inc. (VICI.US) ist ein Immobilienfonds (Real Estate Investment Trust ’REIT‘), der eines der weltweit größten Portfolios von Hotels, Kasinos und Freizeitimmobilien besitzt.

Seine Immobilien sind an große Kasino- und Gastgewerbebetreiber wie Caesars Entertainment, Penn National Gaming und Century Casinos vermietet.

 

Ein REIT mit einem nachhaltigen Geschäftsmodell

VICI Properties ist wie ein herkömmlicher REIT strukturiert, dessen Erträge aus der Miete erwirtschaftet werden. Dieser REIT  weist jedoch mehrere Merkmale auf, die ihn von anderen REITs abheben:

  • VICI Properties investiert in Immobilien für Kasinos, die fast immer eine hohe Rendite aufweisen, was dem Fonds stabile Mieteinnahmen beschert. Die Glücksspielbranche hatte während der Lockdowns mit einigen Schwierigkeiten zu kämpfen, aber trotzdem erhielt VICI weiterhin Einnahmen von den Mietern. Anzumerken ist, dass sich die Situation im letzten Jahr zu verbessern begann. In einer kürzlich erschienenen Anlageidee zu MGM Resorts haben wir bereits erwähnt, dass die amerikanische Glücksspielbehörde (US Gaming Association) in ihrem Bericht Folgendes feststellte: “987 kommerzielle Kasinos in den USA haben in den ersten zehn Monaten des Jahres 2021 über 44,15 Milliarden US-Dollar eingenommen und damit den bisherigen Rekord aus dem Jahr 2019 (43,65 Milliarden US-Dollar) übertroffen”.
  • Der REIT  verfügt über ein breit gefächertes Immobilienportfolio, bestehend aus 27 Glücksspieleinrichtungen mit einer Fläche von mehr als 4,3 Millionen Quadratmetern, darunter etwa 17.800 Hotelzimmer und mehr als 200 Restaurants, Bars, Nachtclubs und Wettbüros. Gleichzeitig vermietet VICI Properties seine Immobilien an branchenführende Glücksspielbetreiber, darunter: Caesars, Century Casinos, Hard Rock International, JACK Entertainment und Penn National Gaming.
  • Der REIT schließt langfristige Verträge zu günstigen Konditionen ab. Zunächst ist anzumerken, dass VICI Properties seine Immobilien auf dreifacher Mietbasis (NNN) vermietet, d. h. der Mieter ist neben der Miete auch zur Zahlung anderer Kosten (Steuern, Instandhaltung, Versicherung) verpflichtet, was die operationellen Risiken des Fonds erheblich reduziert. Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit der unterzeichneten Mietverträge beträgt 43,3 Jahre und liegt damit deutlich über den Werten der direkten Konkurrenz (Essential Properties – 13,9 Jahre, Store Capital – 13,5 Jahre). Gleichzeitig verfügen 97 % aller Verträge über einen Inflationsschutz, der in der Anpassung der Mieten im Falle eines starken Anstiegs des Verbraucherpreisindex (CPI) beruht. Derzeit liegt die jährliche Inflationsrate in den USA bei 7,5 %, was einen 40-jährigen Rekord darstellt. Im derzeitigen Umfeld ist dieser Punkt entscheidend, um den realen Wert der Mietzahlungen zu erhalten.

VICI Properties ist daher ein solider REIT, der nicht nur ein geringes operationelles Risiko aufweist, sondern auch die Vermögenswerte vor inflationären Auswirkungen schützt.

 

 

Aufnahme neuer Immobilien in das Portfolio

VICI Properties baut seinen Immobilienbestand weiter aus. Im vergangenen Jahr gab der REIT zwei Transaktionen bekannt:

  • Die Übernahme von MGM Growth Properties für 17,2 Milliarden US-Dollar. Sollte der Deal erfolgreich verlaufen, wird das Portfolio von VICI Properties weitere 7 Premium-Resorts in Las Vegas und 8 große regionale Liegenschaften umfassen. Dazu gehören The Mirage, Mandalay Bay, MGM Grand, Luxor, Beau Rivage und MGM Springfield. Der Mietvertrag mit MGM Resorts hat eine Laufzeit von 25 Jahren und einen anfänglichen Mietpreis von 1,01 Milliarden US-Dollar. Außerdem sieht der Vertrag bei einem CPI von 3% eine jährliche Mietpreiserhöhungen von 2% vor. Der Vertrag soll in der ersten Hälfte dieses Jahres unterzeichnet werden.
  • Der Kauf des The Venetian Resort für 4 Milliarden US-Dollar in bar. Im Rahmen der Transaktion erhält VICI: The Venetian Resort Las Vegas, das Sands Messegelände und das Kongresszentrum. Die anfänglichen Mietzahlungen belaufen sich auf 250 Millionen US-Dollar, was einer Kapitalverzinsung von 6,25% entspricht, die im Vergleich zum Durchschnitt des Immobilienmarktes hoch ist. Der Mechanismus für die Mieterhöhung ähnelt dem bei der Transaktion mit MGM Growth Properties. Der Abschluss des Deals wird für das erste Quartal dieses Jahres erwartet.

Durch diese Transaktionen wird VICI Properties nicht nur in der Lage sein, sein Portfolio zu erweitern und seine Vermögenswerte zu diversifizieren, sondern auch seine Einnahmen erheblich zu steigern und seine Dividendenausschüttungen weiter zu erhöhen.

 

Finanzlage

Der REIT weist bei den wichtigsten Finanzindikatoren ein Wachstum auf. In den ersten drei Quartalen des vergangenen Jahres stiegen die Einnahmen des Fonds um 32 % von 852,5 Millionen US-Dollar auf 1.126,4 Millionen US-Dollar.

Im gleichen Zeitraum steigen auch das bereinigte EBITDA und das AFFO (Adjusted Funds From Operations) um 23 % bzw. 31,5 % auf 978 Millionen US-Dollar bzw. 768 Millionen US-Dollar.

Derzeit weist VICI mit 4,75 Milliarden US-Dollar Schulden und 670 Millionen US-Dollar an Barmitteln und Kapitalanlagen eine moderate Schuldenlast auf. Das Verhältnis Nettoverschuldung/EBITDA beträgt 3,1x und der Zinsdeckungsgrad liegt bei 4,7x. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz liegt knapp über 4,1%.

Darüber hinaus hat das Unternehmen keine Kredite, die vor 2024 fällig werden. Mit anderen Worten: Der Fonds ist gut aufgestellt, um seine laufenden Verbindlichkeiten zu bedienen.

VICI hat kontinuierliche seine Dividendenausschüttungen erhöht, die im dritten Quartal 2021 um 9,1% auf 1,44 US-Dollar pro Aktie stieg. Die aktuelle Dividendenrendite beträgt 5,1%.

Der Fonds wendet 69,5% seines jährlichen AFFO für Dividenden auf, wobei ein Zielwert von 75% angestrebt wird. Daher wird VICI seine Dividendenzuteilung weiter erhöhen.

Der Fonds weist bei den wichtigsten Multiplikatoren folgende Wert auf: EV/S – 14,8x, EV/EBITDA – 15,2x, EV/CFO – 23,3x, PE – 15,3x. In Bezug auf PE und EV/CFO wird VICI Properties im Vergleich zum durchschnittlichen Marktniveau günstig gehandelt.

Seit Anfang des Jahres haben mehrere Investmenthäuser die folgenden Kursziele festgelegt:

  • Citigroup – 32 US-Dollar
  • Truist Financial – 35 US-Dollar
  • Berenberg Bank – 35 US-Dollar.

 

 

Tradingidee in Kürze

  • Ticker: MGM (NYSE)
  • Eintrittspreis: 42 USD
  • Kursziel: 53 USD
  • Potential: 26%
  • Zeithorizont: 6 Monate
  • Risiko: Moderat
  • Positionsgröße: 2 %

 

So setzen Sie die Anlageidee um

  1. Kaufen Sie Anteile an VICI Properties Inc. bei 28 US-Dollar.
  2. Weisen Sie dem Investment nicht mehr als 2% Ihrer Portfoliogröße zu. Zum Aufbau eines ausgewogenen Portfolios können Sie die Empfehlungen unserer Analysten.
  3. Verkaufen Sie die Anteile, wenn sie einen Preis von 35 US-Dollar pro Stück erreicht haben.
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