Aktie im Fokus: Kimco Realty Corporation – Einzelhandelsorientierter REIT mit 4,7% Dividendenrendite und über 20% Kurspotenzial

Kimco Realty Corporation (KIM) ist ein Immobilien-Investmentfonds (REIT), der sich auf Einzelhandelsimmobilien spezialisiert hat und einer der größten Besitzer von Freiflächen-Einkaufszentren in den USA ist. Zum 30. September 2025 befanden sich im Portfolio des Fonds 564 Einkaufszentren in 30 Bundesstaaten mit der höchsten Konzentration an Objekten in den Regionen des „Sun Belt“ und an den Küsten.

Die Mieterbasis ist diversifiziert und besteht aus großen nationalen und regionalen Einzelhändlern wie TJX Companies, Ross Stores, The Home Depot, Amazon/Whole Foods Market, Burlington Stores, Albertsons Companies und Kroger. Der Hauptsitz von Kimco befindet sich in Jericho, Bundesstaat New York, USA.

 

Warum gefällt uns Kimco Realty?

Grund 1. Ein führender US-REIT mit einem diversifizierten Portfolio von Einkaufszentren und einer starken Position im Einzelhandel

Kimco Realty Corporation ist ein amerikanischer REIT, der sich auf Einzelhandels- und Mehrzweckimmobilien spezialisiert hat. Es ist einer der führenden Eigentümer von offenen Einkaufszentren in den USA. Das Portfolio des Unternehmens umfasst Einkaufszentren im ganzen Land, mit einer starken Präsenz in 19 großen Metropolregionen des „Sonnengürtels“ (Sun Belt) und in Küstenregionen.

Die Immobilien von Kimco sind auf den Einzelhandel mit lebensnotwendigen Gütern ausgerichtet und bedienen lokale Gemeinschaften mit Alltagsgütern und Dienstleistungen. Die Hauptmieter der Einkaufszentren sind Lebensmittelgeschäfte, Einzelhändler für Haushaltswaren, Discounter, Off-Price-Ketten und Dienstleistungsmieter. Neben dem Einzelhandel erweitert Kimco seine Aktivitäten in den Wohnsektor und in den Segment von Mehrzweckobjekten.

Die Hauptmerkmale des Kimco-Immobilienportfolios zum 30. September 2025 sind wie folgt:

• Das Unternehmen besitzt Anteile an 564 Einkaufszentren (451 konsolidierte Objekte und 113 durch Joint Ventures) mit einer vermietbaren Gesamtfläche (GLA) von 100,4 Millionen Quadratfuß.
• Das Unternehmen hält Anteile an weiteren 67 Objekten, darunter Objekte mit Nettovermietung, Investitionen in Vorzugsaktien und andere Vermögenswerte, die eine zusätzliche GLA von 5,5 Millionen Quadratfuß bieten.
• 95,7% der Einkaufszentren sind vermietet.
• 86% des jährlichen Grundmietzinses (ABR) wird durch auf Einzelhandel ausgerichtete Einkaufszentren generiert.
• Die Objekte befinden sich in 30 US-Bundesstaaten, wobei die geografische Konzentration im Sun Belt und in Küstenregionen 91% des ABR bildet.

 

 

Die zehn größten Metropolregionen nach Anteil am jährlichen Mietumsatz (ABR) umfassen:

• New York — 10,1% (71 Objekte).
• Baltimore, Washington D.C. — 10,0% (47 Objekte).
• Los Angeles, Orange County, San Diego — 9,1% (47 Objekte).
• Miami, Fort Lauderdale — 8,9% (47 Objekte).
• Houston — 7,7% (31 Objekte).
• San Francisco, Sacramento, San Jose — 4,8% (24 Objekte).
• Phoenix — 3,9% (23 Objekte).
• Philadelphia — 3,5% (21 Objekte).
• Orlando — 3,5% (12 Objekte).
• Atlanta — 3,1% (19 Objekte).

 

 

Kimco profitiert von einer diversifizierten Mieterbasis, bestehend aus großen nationalen und regionalen Einzelhändlern. Dazu gehören bekannte Marken wie TJX Companies, Ross Stores, The Home Depot, Amazon/Whole Foods Market, Burlington Stores, Albertsons Companies, PetSmart, Ahold Delhaize, Kroger und Dick’s Sporting Goods.

Zum 30. September 2025 waren die fünf größten Mieter von Kimco — TJX Companies, Ross Stores, Burlington Stores, Amazon/Whole Foods und Albertsons Companies — verantwortlich für 3,8%, 1,8%, 1,8%, 1,7% und 1,7% ABR jeweils.

 

 

Der größte Teil des Einkommens von Kimco entsteht durch Mieteinnahmen aus langfristigen Verträgen. In der Regel verlangen diese Verträge, dass die Mieter eine monatliche Festmiete im Voraus zahlen. Darüber hinaus beinhalten die Vertragsbedingungen in der Regel, dass die Mieter ihre Anteile an den Immobilienkosten tragen, einschließlich Steuern, Versicherungen, Nebenkosten und Unterhaltung der Gemeinschaftsbereiche der Einkaufszentren. Diese Struktur hilft, die Auswirkungen von Kostensteigerungen auf Objektebene abzufedern.

 

Grund 2. Wachstumsstrategie, die auf die Sun Belt-Regionen ausgerichtet ist, und robustes Entwicklerportfolio

Kimco hebt die folgenden Schlüsselfaktoren für das Wachstum seines Geschäfts hervor: den Fokus auf Sun Belt und Küstenregionen, das Entwicklerportfolio sowie die aktive Vermietung von Immobilien.

Fokus auf Sun Belt und Küstenregionen. In den letzten Jahren haben sich die innerstaatlichen Migrationsströme in den USA in Richtung der Sun Belt-Regionen und ihrer Vororte sowie einiger Küstenregionen verlagert. Der bedeutendste Bevölkerungszuwachs in den Jahren 2021–2024 wurde in den folgenden Regionen verzeichnet:

• In Texas hat der Harris County rund 273.900 Einwohner hinzugewonnen, der Collin County 179.000, und der Denton County etwa 130.000.
• In Arizona wuchsen die Countys Maricopa und Pinal um mehr als 227.000 bzw. 83.000 Personen.
• Mehrere Countys in Florida verzeichneten ebenfalls erhebliche Zuwächse: Miami-Dade (+142.732), Polk (+122.699), Hillsborough (+115.106), Orange (+101.926) und Lee (+95.393).

Große Städte in Texas, darunter Dallas, Fort Worth, Austin und Houston, sowie schnell wachsende Städte in den Carolinas, wie Charlotte und Raleigh, und erschwinglichere Städte in Florida, wie Jacksonville und Lakeland, ziehen jährlich Zehntausende neuer Einwohner an. Erschwinglicher Wohnraum im Vergleich zu Küstenregionen, wachsende Beschäftigungsmöglichkeiten und ein angenehmes Klima bleiben Schlüsselfaktoren, die die Bevölkerung in diese Regionen ziehen. Derzeit gehören sie zu den besten Orten in den USA für das Leben, die Unternehmensgründung und den familiären Komfort.

Darüber hinaus profitierten große Städte in den Jahren 2023–2024 von der Rückkehr der Mitarbeiter zur Büroarbeit. Laut den US-amerikanischen Volkszählungsbüros haben urbane Zentren wie New York, Chicago, Washington, D.C. und Los Angeles demografische Erholung erlebt. Gleichzeitig steigt das Geschäftsreisevolumen in wichtigen Geschäftsknotenpunkten wie New York, Los Angeles, Miami, Houston, Charlotte und Atlanta, was zur Erholung des Hotelgewerbes, des Event-Sektors und der städtischen Mobilität beiträgt.

 

 

Developer-Projektportfolio. Im Laufe des Quartals hat Kimco Projekte in aktive oder voraktive Phasen überführt im Wert von ca. 250 Millionen USD, sodass das gesamte Portfolio der Entwickler- und Mehrzweckprojekte des Unternehmens auf etwa 600 Millionen USD gestiegen ist. Kimco führt derzeit 25 Projekte mit Lebensmittelanker durch, was den Fokus des Unternehmens auf Segmente mit nachgewiesenem Verkehr und stabilen Mieteinnahmen unterstreicht. Die erwartete unverschuldete Rendite für dieses Portfolio liegt zwischen 10% und 12%, während abgeschlossene Redeveloper-Projekte seit Jahresbeginn eine attraktive gewichtete Durchschnittsrendite von 13,7% erzielt haben.

Kimco hat auch ein neues umfassendes Projekt aktiviert — Chester in der schnell wachsenden Stadt Daly City (Kalifornien), das in Partnerschaft mit Bozzuto durchgeführt wird. Ein weiteres Objekt — ein Projekt mit 130 Wohnungen in der Coulter Avenue in Suburban Square — soll Anfang nächsten Jahres fertiggestellt werden. Insgesamt hat Kimco derzeit etwa 260 Millionen USD Bruttokosten, die mit Mehrfamilienprojekten in der Bauphase zusammenhängen. Das Unternehmen erwartet den Start neuer Mehrzweckobjekte in den nächsten 12 bis 24 Monaten.

All diese Projekte sollen das langfristige Cashflow-Wachstum aus betrieblicher Tätigkeit und den Nettovermögenswerten (NAV) fördern und dabei die strategische und akkretionäre Ausrichtung von Kimcos Entwicklung stärken.

Aktivität bei der Vermietung. Die Nachfrage nach Immobilienanmietungen blieb im 3. Quartal 2025 stark. Kimco schloss 427 Mietverträge über eine Gesamtfläche von ca. 2,3 Millionen Quadratfuß ab, darunter 144 neue Mietverträge mit einer um 21% höheren Rendite als die Basis und 283 Verlängerungen oder Optionsvereinbarungen mit einer um 8% höheren Rendite als die Basis. Im Durchschnitt ergab dies eine attraktive gewichtete Durchschnittsrendite von 11%.

Darüber hinaus stieg der Nettooperatinggewinn (NOI) in denselben Objekten (same-site) um 1,9% im Quartal, und die Pro-rata-Auslastung hielt sich auf dem Niveau von 95,7%. Die Auslastung durch Schlüsselmieter erreichte 97%, während kleine Geschäfte einen Rekordwert von ca. 92,5% erzielten, was die hohe Mieterbindung und den Erfolg der Vermietungsstrategie widerspiegelt.

Die starke Vermietungsaktivität des Unternehmens bildet ein Rekordportfolio von unterzeichneten, aber noch nicht eröffneten Objekten (SNO), was die Transparenz zukünftiger Mieteinnahmen sicherstellt. Das Volumen des SNO-Portfolios betrug 71 Millionen USD in Bezug auf ABR, wobei etwa 60% der Objekte für 2026 erwartet werden. Im Jahr 2025 soll das SNO-Portfolio etwa 31 Millionen USD zum Cashflow des Unternehmens beitragen und die positive Dynamik für das nächste Jahr stärken.

 

 

So bildet die strategische Orientierung von Kimco auf die schnell wachsenden Märkte des Sun Belt und der Küstenregionen, die sorgfältige Durchführung des Developer- und Redeveloper-Portfolios sowie die starken Vermietungskennzahlen die Grundlage für ein nachhaltiges langfristiges Wachstum des Unternehmens.

 

Grund 3. Starke Dividendengeschichte und stabile Cashflows

Wie andere REITs ist Kimco verpflichtet, mindestens 90% des steuerpflichtigen Einkommens an seine Aktionäre auszuschütten. Das Unternehmen hat eine lange Geschichte von Dividendenausschüttungen. Gemäß seiner Dividendenpolitik zahlt es vierteljährlich Bardividenden auf Stammaktien aus, wobei die Höhe und der Zeitpunkt der Ausschüttungen vom Vorstand festgelegt werden.

Im Oktober 2025 beschloss der Vorstand von Kimco die Ausschüttung einer vierteljährlichen Bardividende von 0,26 USD je Aktie, was mehr ist als die 0,25 USD, die im vorherigen Quartal ausgezahlt wurden. Die Ausschüttung ist für den 19. Dezember 2025 geplant. So betrug der Betrag an Dividenden für das Jahr 2025 insgesamt 1,01 USD je Aktie — ein Anstieg von 4,1% im Jahresvergleich im Vergleich zu 0,97 USD im Jahr 2024. Die prognostizierte Dividendenrendite liegt bei etwa 4,7% basierend auf dem durchschnittlichen Aktienkurs des Unternehmens von ca. 21,3 USD im Laufe des Jahres.

Während der Covid-19-Pandemie sah sich Kimco mit betrieblichen Schwierigkeiten konfrontiert, was zu einem Rückgang der Dividenden um 39% führte: Im Jahr 2021 beliefen sich die Ausschüttungen auf 0,68 USD je Aktie im Vergleich zu 1,12 USD im Jahr 2019. Die aktuelle jährliche Dividende liegt immer noch 10% unter dem Niveau von 2019. Historisch gesehen blieb die Dividendenrendite von Kimco jedoch relativ stabil — im Durchschnitt etwa 4,9% in den Jahren 2015–2024.

 

 

Nichtsdestotrotz generiert Kimco stabile Cashflows. In den Jahren 2023 und 2024 betrug der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit (CFFO) 1,07 Milliarden USD beziehungsweise 1,01 Milliarden USD. Analysten erwarten, dass der jährliche CFFO in den nächsten Jahren auf einem Niveau von ca. 1,2 Milliarden USD stabil bleibt.

Gleichzeitig wird erwartet, dass das Volumen der Investitionsausgaben im Rahmen des Investitionsprogramms des Unternehmens sinkt, was den freien Cashflow (FCF) erheblich verbessern sollte. Der jährliche FCF wird auf etwa 900 Millionen USD geschätzt, was über ausreichend Puffer verfügt, um sowohl die Schuldendienste als auch die Dividendenausschüttungen zu decken.

 

 

Analysten erwarten, dass Kimco in den Jahren 2026 und 2027 die jährlichen Dividenden kontinuierlich erhöhen wird. Unter den derzeitigen Annahmen könnte die durchschnittliche jährliche Dividendenrendite für die Jahre 2026–2027 etwa 5,5% betragen:

• Dividende von 1,07 USD je Aktie im Jahr 2026 und 1,12 USD je Aktie im Jahr 2027 (Refinitiv-Schätzungen).
• Aktueller Aktienkurs auf dem Niveau von 20 USD.

Insofern stellt Kimco eine attraktive Investitionsmöglichkeit dar. Dies wird durch die Orientierung des Unternehmens auf schnell wachsende Märkte im Sun Belt und in Küstenregionen, ein diversifiziertes Portfolio von Einkaufszentren mit Lebensmittel-Ankermietern sowie einen erheblichen Pool von Developer- und Redeveloper-Projekten unterstützt. Das Unternehmen zeigt eine stetige Dividendenhistorie, und die prognostizierten freien Cashflows ermöglichen es, sowohl Dividenden als auch Schulden vollständig zu decken.

 

Kimco Realty Finanzkennzahlen

Die Finanzergebnisse von Kimco für die letzten 12 Monate (TTM) zum 30. September 2025 können wie folgt zusammengefasst werden:

• Der Umsatz stieg auf 2,12 Milliarden USD, was 4,2% mehr ist als im Jahr 2024.
• Der Bruttogewinn wuchs um 4,7% — von 1,40 Milliarden USD im Jahr 2024 auf 1,46 Milliarden USD im TTM. Die Bruttomarge verbesserte sich von 68,7% auf 69,0%.
• Das operative Einkommen stieg um 7,2% auf 704,9 Millionen USD im TTM. Die operative Marge stieg von 32,3% auf 33,2%.
• Der Nettogewinn stieg um 51,7% — von 371,3 Millionen USD im Jahr 2024 auf 563,1 Millionen USD im TTM. Die Nettomarge stieg von 18,2% auf 26,5%.

 

 

Cashflows aus betrieblicher Tätigkeit (CFFO) in den letzten 12 Monaten beliefen sich auf 1,10 Milliarden USD, was einem Anstieg von 9,5% im Vergleich zu 2024 entspricht. Was den freien Cashflow (FCF) betrifft, reduzierte er sich um 10,9% – von 528,2 Millionen USD im Jahr 2024 auf 470,8 Millionen USD in den letzten 12 Monaten – aufgrund höherer Investitionsausgaben.

 

 

 

Die Finanzergebnisse von Kimco für das 3. Quartal 2025 sind wie folgt dargestellt:

• Der Umsatz stieg um 5,6% im Jahresvergleich — von 507,6 Millionen USD auf 535,9 Millionen USD.
• Der Bruttogewinn wuchs um 6,4% im Jahresvergleich — von 349,7 Millionen USD auf 371,9 Millionen USD.
• Das operative Einkommen stieg um 7,5% im Jahresvergleich — von 171,1 Millionen USD auf 184,0 Millionen USD.
• Der Nettogewinn stieg um 3,2% im Jahresvergleich — von 125,6 Millionen USD auf 129,6 Millionen USD.

 

 

Kimco hat eine relativ hohe Verschuldung:

• Das Fremdkapitalverhältnis, definiert als Verhältnis von Gesamtverschuldung zu Vermögenswerten, beträgt 42%, was besser ist als der Branchendurchschnitt von 51%.
• Zum 30. September 2025 betrug die Gesamtverschuldung 8,22 Milliarden USD, was 3,1% weniger ist als die 8,48 Milliarden USD Ende 2024. Bei Barbeständen und gleichwertigen Mitteln von 159,3 Millionen USD betrug die Nettoverschuldung 8,06 Milliarden USD.
• Das Unternehmen erzielte 704,9 Millionen USD EBITDA in den letzten 12 Monaten und daher betrug das Verhältnis Nettoverschuldung/EBITDA 11,44x. Dieses Niveau der Verschuldung erscheint ziemlich hoch.
• Zinsaufwendungen in den letzten 12 Monaten stiegen um 7,1% – von 310,0 Millionen USD im Jahr 2024 bis 332,2 Millionen USD. Bei einem EBIT von 704,9 Millionen USD betrug der Zinsdeckungsgrad 2,12x.

 

Kimco Realty Bewertung

Nach den wichtigsten Multiplikatoren wird Kimco mit einem leichten Abschlag gegenüber den Mitbewerbern gehandelt: P/E — 24,06x, P/CFFO — 12,30x, EV/Umsatz — 10,27x, EV/EBITDA — 16,41x. In dieser Hinsicht bietet das Unternehmen eine höhere Rendite pro Einheit des übernommenen Risikos.

 

 

 

Kimco Realty Kursziele

Das niedrigste Kursziel, das von einer nicht genannten Investmentbank festgelegt wurde, beträgt 21,0 USD pro Aktie. Andererseits bewertet eine andere nicht genannte Investmentbank Kimco mit 27,0 USD pro Aktie. Laut dem Wall-Street-Konsens beträgt der faire Marktwert der Aktien etwa 24,5 USD, was ein Wachstumspotenzial von 21,6% impliziert.

 

 

Wesentliche Risiken

• Die Vermögenswerte von Kimco umfassen hauptsächlich offene Einkaufszentren, darunter Objekte mit gemischter Nutzung sowie andere Handelsflächen. Daher hängen die Ergebnisse des Unternehmens in der Regel von den wirtschaftlichen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt ab.
• Die Entwicklung des E-Commerce und andere Veränderungen im Kaufverhalten schaffen Herausforderungen für viele Mieter von Kimco und könnten von dem Unternehmen eine Modernisierung der Objekte, eine Diversifizierung der Mieterbasis und eine Anpassung der Mietpraktiken erfordern, um wettbewerbsfähig zu bleiben.
• Internationale Handelsstreitigkeiten, einschließlich der von den USA eingeführten Zölle und der Gegenmaßnahmen anderer Länder, könnten sich negativ auf die Aktivitäten von Kimco auswirken. Viele Mieter des Unternehmens verkaufen importierte Güter, und Zölle oder andere Handelsbeschränkungen könnten ihre Kosten erheblich erhöhen.
• Die von Kimco verwendete Struktur Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust (UPREIT) könnte zu einem potenziellen Interessenkonflikt mit Teilnehmern von Kimco OP führen, deren Interessen möglicherweise nicht mit denen der Kimco-Aktionäre übereinstimmen.
• Das Unternehmen hat eine erhebliche Menge an Verschuldung und wird möglicherweise in Zukunft zusätzliches Fremdkapital aufnehmen müssen.
• Die Kreditlinie von Kimco, Bankdarlehen und unbesicherte Senior-Anleihen enthalten bestimmte Finanz- und Betriebsklauseln, die unter anderem die Fähigkeit des Unternehmens einschränken, neue Schulden aufzunehmen, Dividenden zu zahlen und Fusionen und Übernahmen durchzuführen.

 

Kimco Realty Aktie Chart