BaFin senkt Systemrisikopuffer: Marktstabilisierung ermöglicht flexiblere Kreditkonditionen

Die BaFin hat den seit Februar 2023 für Wohnimmobilienkredite anzuwendenden Systemrisikopuffer zum 1. Mai 2025 von 2 % auf 1 % gesenkt. Damit trägt sie der Entspannung am Wohnimmobilienmarkt Rechnung, wobei die Ausfallraten in diesem Kreditsegment bislang ohnehin stabil niedrig waren. Das Neugeschäft bei Wohnimmobilienkrediten hatte sich zuletzt erfreulich belebt.

Angesichts der ohnehin hohen Eigenkapitalquoten im Bankensektor dürfte sich die Maßnahme kaum auf das Neugeschäftsvolumen auswirken; vielmehr ergibt sich Gestaltungsspielraum bei den Margen bzw. der Konditionengestaltung gegenüber Kunden.

Seit 1. Mai 2025 müssen Banken wieder etwas weniger Eigenkapital für Baufinanzierungen vorhalten. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin hat am 30. April 2025 mitgeteilt, dass sie den sektoralen Systemrisikopuffer, den Banken als hartes Kernkapital für Wohnimmobilienkredite vorhalten müssen, von bisher 2 % auf 1 % absenkt.

Sie begründet dies mit der deutlichen Marktstabilisierung und der seit Ankündigung des Puffers im März 2022 deutlich gesunkenen Wahrscheinlichkeit von Verwerfungen am Wohnimmobilienmarkt.

Gleichzeitig hält sie jedoch am Risikopuffer von 1 % fest, da angesichts der schwachen Konjunkturentwicklung und der sich leicht eintrübenden Lage am Arbeitsmarkt noch Restrisiken im Altbestand an Wohnimmobilienkrediten der Banken bestünden.

Die BaFin hatte den Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite im März 2022 angeordnet, wobei die Institute die Vorgabe erst ab Februar 2023 erfüllen mussten.

Hintergrund waren die zunehmenden Risiken, die aus der mehrjährigen dynamischen Entwicklung von Preisen und Kreditvergabe bei Wohnimmobilien entstanden waren.

Unter anderem hatte die Deutsche Bundesbank zuvor mehrfach auf das erheblich gestiegene Risiko von Überbewertungen infolge der lang anhaltenden Niedrigund Negativzinsphase hingewiesen.

Einhergehend mit den bereits seit Mitte 2022 gestiegenen Zinsen hätten sich gemäß der jüngsten BaFin-Mitteilung die Überbewertungen am deutschen Wohnimmobilienmarkt nunmehr erheblich reduziert.

Die Betrachtung von Immobilienpreisen, Zinsen und Einkommen würde eine Überbewertung von inzwischen weniger als 10 % anzeigen.

Zuletzt stiegen die Wohnimmobiliendaten nach Angaben des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken vdp wieder.

Demnach hat sich die Neukreditvergabe im Jahr 2024 nach dem Einbruch im Jahr 2022 und der Stabilisierung im Jahr 2023 von niedrigem Niveau aus erholt.

Der Preisindex für Wohnimmobilien des vdp lag Ende März 2025 um 3,6 % über dem Vorjahreswert; allein im 1. Quartal 2025 legte er um 1,2 % zu (siehe Mitteilung zum vdp-Immobilienpreisindex zu Q1 2025).

Die Aufsicht weist jedoch darauf hin, dass im Altbestand weiterhin Risiken aus Wohnimmobilienkrediten bestünden, die in den Jahren der Höchstpreise, teils auf Basis überbewerteter Sicherheiten, vergeben wurden.

Auch wenn sie die Gefahr sinkender Werte von Sicherheiten als begrenzt ansieht, hält sie zunächst amSystemrisikopuffer in Höhe von 1 % fest und trägt damit vor allem dem schwierigen konjunkturellen Umfeld sowie den schwelenden Handelskonflikten Rechnung.

Der Anteil notleidender Engagements bei Wohnungsbaukrediten in Deutschland zeigte sich zuletzt stabil niedrig.

Er schwankte in den letzten Jahren leicht und lag zuletzt unter 1 %.

Dazu haben u.a. der stabile Arbeitsmarkt und vorsichtige Kreditvergabestandards von Banken beigetragen.

Auch im übrigen Europa ist die Problemkreditquote bei Wohnungsbaukrediten stabil niedrig für die gesamte EU lag sie im Dezember 2024 bei 1,4 %.

Vor diesem Hintergrund erscheint uns die jüngste Maßnahme der BaFin zur Reduzierung des Systemrisikopuffers für Hypothekenkredite gerechtfertigt.

Hinzu kommt, dass die zum 1. Januar 2025 in Kraft getretenen Anpassungen der Baseler Rahmenvereinbarung (allgemein Basel IV) strengere Vorgaben für die Berechnung der Eigenkapitalanforderung für private Immobilienkredite vorsehen (sog. Output-Floor, siehe u.a. unsere Publikation „Europäische Großbanken: Gut auf Basel IV vorbereitet“ vom 13.6.2024).

Auch dies trägt u.E. zum adäquaten Risikomanagement bei Hypothekenkrediten bei.

Bei der Commerzbank wird der ausschüttungsfähige Betrag (Maximum Distributable Amount, MDA) ab dem 2. Quartal aufgrund des niedrigeren Systemrisikopuffers nach Unternehmensangaben um immerhin rund 4 Basispunkte sinken (gegenüber 10,2 % Ende März 2025).

Das Neugeschäft bei Hypothekenkrediten hat sich zuletzt erfreulich stark belebt.

Die Mitte 2024 eingeleitete Zinswende hat den Banken einen deutlichen Anstieg der Nachfrage nach solchen Finanzierungen beschert. Gleichzeitig hat die Bereitschaft der Institute zur Kreditvergabe im stabilen Geschäftsumfeld wieder spürbar zugenommen. Hinzu kommen hohe Eigenkapitalquoten, so dass das Kreditneugeschäft mühelos zu refinanzieren ist. Wir gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung fortsetzt (siehe unsere Publikation „Europäische Großbanken 2025:

Stabiler Ausblick in unsicheren Zeiten“ vom 9.1.2025).

Der nun niedrigere Systemrisikopuffer könnte sich positiv auf die Marge in diesem Geschäft auswirken.

Angesichts des hohen Wettbewerbsniveaus könnte zumindest ein Teil an Kunden weitergegeben werden.

Die Anforderung an das harte Kernkapital CET1 eines Instituts umfasst neben der gesetzlichen Mindestquote von 4,5 % weitere Mindestkapitalpuffer. Neben dem Kapitalerhaltungspuffer (Rücklage für Stressphasen) und dem antizyklischen Kapitalpuffer (Rücklage für allgemeine zyklische Risiken) ist dies der Kapitalpuffer für systemische Risiken (sofern dieser den Kapitalpuffer für global systemrelevante Institute oder für anderweitig systemrelevante Institute übersteigt).

Während der Mindestwert für den Kapitalerhaltungspuffer europaweit 2,5 % beträgt, werden antizyklischer Puffer und Systemrisikopuffer von den nationalen Aufsichtsbehörden festgelegt.

Die Höhe des Systemrisikopuffers kann je nach Institut oder Gruppe von Instituten sowie je nach Untergruppe von Risikopositionen variieren.

Für diesen Puffer gibt es keine Obergrenze.

Je nach der vorgeschlagenen Höhe und den potenziellen Auswirkungen auf andere Mitgliedstaaten kann jedoch eine Genehmigung durch die Europäische Kommission erforderlich sein.

 

Baufinanzierung Konditionen