Dresdner Immobilien versprechen Wertgewinne

• Experten analysieren Immobilienmärkte in Sachsens Hauptstadt und Umgebung
• Günstigere Preise außerhalb der Stadtgrenzen

Die Dresdner Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Laut der aktuellen Postbank-Immobilienstudie Wohnatlas 2017 zahlten Käufer im vergangenen Jahr inflationsbereinigt 16,5 % mehr als noch 2012.

Der Quadratmeterpreis liegt mittlerweile bei durchschnittlich 2.009 Euro. Der Wohnatlas prognostiziert, dass die Preise in Zukunft noch weiter steigen werden.

Im Verhältnis zu ihrem Einkommen müssen die Dresdner mittlerweile tiefer in die Tasche greifen als noch vor fünf Jahren. Obwohl die Einkommen in der sächsischen Landeshauptstadt deutlich gestiegen sind – zwischen 2012 und 2016 steht ein Plus von inflationsbereinigt 11 % – konnten sie mit der Entwicklung der Immobilienpreise nicht Schritt halten.

Eine 100-Quadratmeter-Wohnung kostet immerhin durchschnittlich 10,1 örtliche Pro-Kopf-Jahreseinkommen. Mit diesem Preisniveau liegt Dresden im Mittelfeld der vierzig größten Städte Deutschlands. In vergleichbaren Großstädten (mit zwischen 500.000 und 600.000 Einwohnern) ist der Immobilienkauf nur in Nürnberg noch teurer.

Kaufpreise hängen die Mieten ab
Auch gemessen am Mietpreisniveau liegen die Kaufpreise in Dresden im oberen Bereich: Durchschnittlich 23,5 örtliche Jahresnettokaltmieten müssen die Dresdner für ein Eigenheim ausgeben.

Das ist zwar noch weit entfernt von den 33,4 Jahresmieten, die in Deutschlands teuerster Stadt München fällig werden, dennoch setzen auch die Dresdner Preise meist die Bereitschaft zu einer langfristigen Finanzierung voraus. Experten raten, ein Investment sorgfältig zu prüfen.

"Generell darf man in Dresden mit weiteren Wertsteigerungen rechnen. Aber bei sehr teuren Angeboten besteht die Gefahr, dass erwartete Gewinne bereits eingepreist sind. Deshalb sollten Kaufinteressierte ihr Wunschobjekt ganz genau prüfen", sagt Carsten Vogler, Regionaldirektor der Postbank Finanzberatung in Leipzig.

Die Experten des Hamburger WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die den Immobilienatlas für die Postbank erstellt haben, rechnen bis 2030 mit einem jährlichen Preiswachstum von 0,98 %. In ihre Kalkulation für die Kaufpreis-Prognose sind Faktoren wie die künftige Entwicklung der Einwohnerzahlen, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben einbezogen worden.

"Schnäppchen sind in Dresden selten geworden, aber es lassen sich Objekte zu vernünftigen Preisen mit Potenzial aufspüren", sagt Vogler.

Günstiger Wohnraum jenseits der Stadtgrenzen
Wer nicht unbedingt in Dresden selbst wohnen möchte, sondern einen der benachbarten Landkreise in Erwägung zieht, kann beim Immobilienkauf erheblich sparen. Im Kreis Meißen werden durchschnittlich 1.304 Euro pro Quadratmeter fällig, im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge sogar nur 1.251 Euro.

Am günstigsten ist Wohneigentum im Kreis Bautzen: Mit 931 Euro pro Quadratmeter zahlen Käufer dort nicht einmal die Hälfte dessen, was im direkt angrenzenden Dresden fällig wird.

In Relation zum Einkommen ist der Kauf dadurch deutlich günstiger: Je nach Kreis müssen die Einwohner zwischen 4,8 und 6,6 durchschnittliche Pro-Kopf-Jahreseinkommen aufwenden.

Vor der Kaufentscheidung sollten allerdings die langfristigen Investitionsziele bedacht werden. In allen drei Kreisen geht die Bevölkerung zurück, in Bautzen sogar um mehr als ein Prozent pro Jahr. Dies ist einer von mehreren Faktoren, die die Preise drücken.

Für alle drei Nachbarkreise prognostiziert der Postbank Wohnatlas deutliche Wertverluste pro Jahr bis 2030: 1,6 % im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, 1,85 % in Meißen und drastische 2,74 % in Bautzen.
Infrastruktur im Umland
Ein Grund für die extremen Preisunterschiede zwischen Stadt und Umland liegt in der Infrastruktur, also der Anbindung an Autobahn, Fernbahnhof und Flughafen, der Gesundheitsversorgung und der Auswahl an Schulen. In dieser Hinsicht sind die Umlandkreise merklich schlechter gestellt als die Metropole Dresden.

Hinsichtlich der Verkehrsanbindung ist das Niveau noch akzeptabel: Die Sächsische Schweiz liegt im Bundesdurchschnitt, Meißen sogar noch etwas darüber. Lediglich von Bautzen aus sind die Fernverbindungen schlechter zu erreichen als im Gesamtschnitt.

Die Gesundheitsversorgung hingegen ist in allen Kreisen bestenfalls durchschnittlich. Beim Schulangebot schneiden alle Nachbarkreise schlecht ab: Es liegt überall unter dem Bundesschnitt, in Bautzen sogar erheblich.

Faktoren für die Kaufentscheidung
„Wer sich entschließt, im Dresdner Umland zu kaufen, der sollte ganz genau hinsehen. Denn es gibt auch wertstabile Lagen zu entdecken und Objekte mit guter Infrastruktur-Ausstattung“, sagt Postbank Experte Vogler.

Je größer die Nähe zum boomenden Dresden, desto höher die Chance, ein Objekt zu finden, das dem Negativtrend widersteht. „Je nach Lage im Landkreis kann die Versorgung und Verkehrsanbindung auch hervorragend sein, obwohl die Gesamtbewertung des betreffenden Kreises das nicht vermuten lässt“, erklärt Vogler.

Dabei spielen auch individuelle Bedürfnisse, Lebensumstände und Vorlieben eine große Rolle. „Jeder hat andere Anforderungen an seinen Wohnort und dessen Umgebung“, ergänzt Vogler.

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