Hände weg von Immobilien? Was trotz Preisboom für Immobilien spricht

DWS Investments: 11 Millionen Euro für ein High-End-Apartment in der neuen Hamburger Elbphilharmonie, 38.588 Euro pro Quadratmeter: Der Betongold-Boom treibt die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland. Zwar nicht überall so extrem wie in Hamburgs absoluter Top-Lage – aber dennoch deutlich: Im Schnitt haben sich Häuser und Wohnungen in Deutschland seit 2004 um rund 45 Prozent verteuert.

Trotz der gestiegenen Preise ist die Nachfrage nach Immobilien nach wie vor hoch, wie Zahlen belegen: Investoren haben im ersten Halbjahr 2019 mit etwa 8 Milliarden Euro bei Wohnobjekten zugegriffen.

Nicht nur die Kaufpreise, auch die Mieten zogen in den vergangenen Jahren kräftig an – vor allem in den Ballungszentren. In Berlin etwa stiegen sie zwischen 2000 und 2019 jährlich im Schnitt um 2,8 Prozent. Das ist erfreulich für Eigentümer, belastet aber Mieter zunehmend. Daher will der Berliner Senat jetzt einen Mietendeckel einführen.

Investoren fragen sich: Lohnt ein Einstieg auf dem aktuellen Niveau überhaupt noch? „Zwar könnten die diskutierten staatlichen Eingriffe für Unsicherheit sorgen, allerdings liefern die Fundamentaldaten in vielen Regionen Deutschlands immer noch gute Argumente für den Kauf von Wohnimmobilien“, erklärt Taskin Mutlu, Immobilienfondsmanager bei der DWS.

Ein Grund: Es gibt immer mehr Haushalte, aber die Baugenehmigungen halten mit dem Anstieg nicht Schritt. „Das könnte die Angebotsknappheit vielerorts sogar noch verstärken“, so der Fondsmanager. „Schlagen die diskutierten staatlichen Eingriffe keine zu hohen Wellen, dürften die Besitzer von Wohnimmobilien weiterhin von relativ stabilen Einnahmen und einer hohen Wertbeständigkeit ihrer Immobilien ausgehen“, so Mutlu.

Hinzu kommen neue Trends, die möglicherweise die Nachfrage noch befeuern können, zum Beispiel Co-Living: In dieser modernen Form der WG werden einzelne Zimmer innerhalb einer Wohnung vermietet – hochwertig möbliert, mit Reinigungsdienst, Internetzugang und manchmal sogar inklusive Spotify-Vertrag.

Gewerbeimmobilien im Vergleich zu Staatsanleihen attraktiv
Abgesehen von Investments in Wohnimmobilien könnte nach wie vor ein Blick in Richtung Gewerbeimmobilien wie etwa Büros oder Shoppingcenter für Investoren interessant sein. Sie stellen im aktuellen Niedrigzinsumfeld eine echte Investmentalternative dar.

„Obwohl auch hier die Kaufpreise in einigen Marktsegmenten bereits stark gestiegen sind, bieten Gewerbeimmobilien in Europa wie zum Beispiel Büros nach einer Prognose der DWS bis zum Jahr 2023 Renditechancen deutlich oberhalb der Inflationsrate“, sagt Fondsmanager Mutlu. „Im Vergleich zu den in Deutschland beliebten konservativen Anlageformen kann sich das sehen lassen.“

Deutsche Staatsanleihen zum Beispiel bieten derzeit quasi keine laufende Verzinsung mehr. Diese wird maßgeblich vom Kurs der Europäischen Zentralbank bestimmt – und die EZB hat deutlich gemacht, dass sie an ihrer Politik des billigen Geldes so schnell nichts ändern wird.

Zwar bringen Immobilien keine Zinsen ein wie Anleihen. Aber dafür werfen sie stetige Mieterträge ab, die Anlegern von offenen Immobilienfonds zum Beispiel über regelmäßige Ausschüttungen zugutekommen können.

Breit gestreutes Portfolio
Offene Immobilienfonds können Anlegern neben Ausschüttungen aber noch weitere Vorteile bieten: Professionelle Fondsmanager bauen ein Portfolio aus ganz unterschiedlichen Bausteinen wie Büros oder Hotels, aber auch Logistikimmobilien aus verschiedenen Städten und Ländern auf.

Diese breite Streuung dämpft die Risiken einzelner Märkte. Schwächelt ein Standort oder Sektor, können andere diesen Effekt abfedern. Das gilt übrigens auch für das gesamte Ersparte des Anlegers: Weil die tendenziell eher langfristig orientierten Immobilienfonds sich in der Regel relativ unabhängig vom Aktienmarkt entwickeln, können sie das gesamte Depot stabilisieren.