Wie Bauherren von der Finanzkrise profitieren

Jede Krise hat ihre Gewinner. Und das sind keineswegs immer nur Finanzprofis, die bestimmte Entwicklungen frühzeitig vorhergesehen haben. Von den durch die Schuldenkrise in Griechenland ausgelösten Turbulenzen profitiert zum Beispiel eine ganz andere Klientel: deutsche Bauherren und Immobilienkäufer. Denn die Darlehenszinsen sind momentan so günstig wie noch nie.

Der Grund: Die Masse der Anleger sucht größtmögliche Sicherheit für ihr Geld. Dazu investieren sie verstärkt auch in deutsche Staatsanleihen und durch Immobilien abgesicherte Pfandbriefe – selbst wenn hier aktuell nur recht geringe Renditen winken. Die erhöhte Nachfrage führt zu höheren Kaufkursen und somit zu niedrigeren Zinsen am Kapitalmarkt. Da viele Banken sich über die Ausgabe von Anleihen und Pfandbriefen die Mittel für langfristige Finanzierungen besorgen und dann einfach eine Zinsmarge auf den Einstandszins aufschlagen, ist auch Baugeld derzeit entsprechend preiswert. So mussten laut der Frankfurter FMH Finanzberatung Ende Juni 2010 für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung im Schnitt nur noch rund 3,60 Prozent effektiv gezahlt werden. Das sind etwa anderthalb Prozentpunkte weniger als im Herbst 2008. Auch im langfristigen Vergleich nehmen sich die derzeitigen Konditionen sehr günstig aus. Ein Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung kostete im zurückliegenden Jahrzehnt im Durchschnitt glatte 4,90 Prozent effektiv (Quelle: FMH).

Dank dieser Entwicklung hat sich die finanzielle Belastung für Bauherren erheblich reduziert. Fielen im langjährigen Durchschnitt für ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro mit zehnjähriger Zinsfestschreibung und einer Anfangstilgung von einem Prozent bei einem Sollzins von 4,80 Prozent (effektiv: 4,91 Prozent) noch monatliche Zins- und Tilgungsraten in Höhe von 725 Euro an, bucht die Bank heute zum Beispiel bei einem Sollzins von 3,50 Prozent (effektiv: 3,56 Prozent) dafür nur noch 562,50 Euro ab. Noch deutlicher wird der Vorteil, vergleicht man die in zehn Jahren insgesamt geleisteten Zinszahlungen: Bei einem Sollzins von 4,80 Prozent zahlt der Bankkunde 67.800 Euro, bei 3,50 Prozent nur knapp 49.600 Euro. Die Zinsersparnis: rund 18.200 Euro.

Niedrige Darlehenszinsen haben jedoch auch ihre Tücken. Vor allem dann, wenn der Häuslebauer die übliche einprozentige Anfangstilgung wählt. Denn beim klassischen Hypothekendarlehen gilt folgende Besonderheit: Je günstiger der Zinssatz, desto länger zieht sich die Laufzeit des Darlehens hin. Bei einem konstanten Sollzins von 3,50 Prozent und einprozentiger Anfangstilgung dauert es rund 43 Jahre, bis die Schulden komplett zurückgezahlt sind. Bei einem Sollzins von 4,80 Prozent sind es hingegen nur 36 Jahre und neun Monate. Der Grund: Durch die regelmäßige Tilgung reduziert sich Stück für Stück die zu verzinsende Restschuld. Die dadurch wegfallenden Zinsanteile erhöhen automatisch den Tilgungsanteil der festen Rate. Das bedeutet: Je geringer der Zins ist, desto langsamer steigt somit auch die Tilgung.

Tipp:


Verhindern lässt sich diese Tilgungsfalle durch eine höhere Anfangstilgung. Erhöht der Bauherr diese im Rechenbeispiel auf 2,30 Prozent pro Jahr und zahlt er gleich hohe Raten von 725 Euro wie beim langjährigen Vergleichsdarlehen, winken satte Vorteile gegenüber der einprozentigen Tilgung: Die Restschuld beträgt nach zehn Jahren statt rund 132.100 Euro nur noch rund 108.800 Euro. Und die Zinsbelastung sinkt zusätzlich nochmals um rund 3.800 Euro.

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