Deutsche Immobilien: Ende des Niedrigzins und sinkende Kaufpreise?

  • Kaufpreise für Büroimmobilien steigen im ersten Halbjahr 2017
  • Investoren rechnen jedoch mittelfristig mit Ende des Niedrigzins und sinkenden Kaufpreisen
  • Hoher Wettbewerb um Einzelhandelsimmobilien
  • Gespaltener Markt im Bereich Logistik

 

PwC:Zum sechsten Mal hat PwC im Rahmen des Real Estate Investor Survey Akquisitions- und Research-Abteilungen deutscher und internationaler Investmenthäuser zur Preis-, Zins- und Ertragsentwicklung aus Investments in deutsche Immobilien befragt.

Das Ergebnis: Aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfeldes sind Immobilien als Kapitalanlage weiterhin besonders gefragt. Da attraktive Investitionsobjekte jedoch knapp und umkämpft sind, bleibt der Druck auf die Renditen hoch. Mittelfristig rechnet die Hälfte der Befragten jedoch mit einem Ende der Niedrigzinsphase.

 

Büroimmobilien: Kaufpreise in Frankfurt und Mieten in Berlin steigen
In den Büromärkten sanken die Renditen weiter auf Rekordtiefstwerte. Insbesondere Berlin und München wiesen mit 3,1 Prozent bzw. 3,0 Prozent im Juli 2017 nur noch minimale All-Risk-Yields (ARY) auf. Für Berlin bedeutete das einen Rückgang um stolze 80 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahr. Einzelne Investoren berichteten für die beiden Städte sogar von einem Minimum-ARY von unter 3 Prozent.

"Die enorm gesunkenen Einstiegsrenditen in Berlin lassen sich sehr stark auf die vorhandenen Marktpotentiale zurückführen. Der Mietmarkt ist aktuell ein extremer Vermietermarkt. Die gleiche Entwicklung sehen wir zeitlich verzögert in Frankfurt durch den Brexit", sagt Thomas Veith, Partner im Bereich Real Estate bei PwC Deutschland.

Nach oben zeigt der Trend auch bei den Mietpreisen. Alle untersuchten Sub-Märkte erreichten im ersten Halbjahr 2017 ihr Zwei-Jahres-Hoch. Mit einem prognostizierten Mietpreisanstieg von jährlich 3,6 Prozent innerhalb der kommenden fünf Jahre nimmt Berlin hier die Spitzenposition ein.

 

Einzelhandelsimmobilien: Geringe Verzinsung künftiger Zahlungsströme
Die ARY von Einzelhandelsimmobilien lag unterhalb der von Büroimmobilien. In München fiel der Wert erstmals unter 3 Prozent. Gleichzeitig weist die bayrische Hauptstadt unter den Top-7-Städten gemeinsam mit Düsseldorf die geringste Yield Compression auf. "Für Investoren bleiben Einzelhandelsimmobilien ein schwieriges Terrain.

 

Da die Nachfrage nach Investitionen an deutschen Haupteinkaufsstraßen hoch ist und es auch keine vergleichbaren Alternativen gibt, ist der Wettbewerb unter den Investoren groß. Das lässt die Preise steigen. Der Stand zu Bond-Renditen ist aber weiterhin gesund.", sagt PwC-Experte Veith. Die höchsten Preisanstiege in den mittelgroßen Städten verzeichneten Dresden, Karlsruhe, Hannover und Nürnberg.

Logistik: München, Hamburg und Stuttgart mit geringer Zinserwartung

Die sieben größten Städte in Deutschland sind auch mit Abstand die teuersten Logistik-Standorte. München weist mit 4,7 Prozent die geringste ARY vor, gefolgt von Hamburg (4,8 Prozent) und Stuttgart (4,9 Prozent). Dort wird die Yield Compression durch die Knappheit geeigneter Bauflächen noch verstärkt. Die übrigen Städte bilden rund 60 Basispunkte über dem Niveau der Top-7 ein homogenes Cluster.

 

Über die Studie
Für den Real Estate Investor Survey hat PwC Akquisitions- und Research-Abteilungen internationaler Investmenthäuser mit einem kumulierten Anteil von fünf bis sieben Prozent am deutschen Immobilienmarkt befragt. Dabei werden auch Vermietungsannahmen wie mietfreie Zeiten, Vermarktungsperioden und die durchschnittliche Verlängerungswahrscheinlichkeit von Mietverträgen in den einzelnen Märkten berücksichtigt.

 

 

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