Köln: Wieso hier attraktive Immobilien warten

• Experten analysieren Immobilienmärkte in der Dom-Stadt, im benachbarten Bonn und im Umland
• Attraktive Immobilien und gute Infrastruktur jenseits der Stadtgrenzen
• Besonders gute Zukunftsaussichten in Bonn

Postbank: In Köln sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren kräftig in die Höhe geklettert. Zwischen 2012 und 2016 legten sie eine Steigerung von real rund 40 Prozent hin. 3017 Euro mussten Kaufinteressierte im vergangenen Jahr für den Quadratmeter durchschnittlich einplanen. Ebenfalls nach oben, wenn auch weniger steil, entwickelten sich die Preise in den Umlandkreisen und in den Städten Bonn und Leverkusen.

In Bonn wurden 2016 im Schnitt 2418 Euro pro Quadratmeter fällig, nachdem die Kaufpreise seit 2012 um 26,8 Prozent gestiegen waren. In Leverkusen kletterte der Quadratmeterpreis auf 1836 Euro – das ist ein Anstieg um 27,4 Prozent. Dies sind Ergebnisse des Postbank Wohnatlas 2017, der sich in einer speziellen Analyse auch dem Rhein-Gebiet von Köln bis Bonn widmet.

Einwohnerzahl bestimmt Zukunftsprognose
Die gesamte Region darf in Zukunft mit recht stabilen Bevölkerungszahlen rechnen. In Köln gehen die Experten von etwa gleichbleibenden Einwohnerzahlen aus. Leichte Zuwächse sind in Bonn sowie im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis zu erwarten. In Leverkusen und im Rheinisch-Bergischen Kreis fällt die Prognose leicht negativ aus.

Auf Grundlage der künftigen Bevölkerungsentwicklung und weiterer Parameter wie Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben berechnen die Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsinstituts (HWWI), die den Wohnatlas 2017 für die Postbank erstellt haben, die künftige Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und geben eine Prognose für die Kaufpreisentwicklung bis 2030 ab.

Demnach steigen in Köln – ähnlich wie in Berlin, Hamburg und München – auch künftig die Preise weiter an. Wohnimmobilien werden in der Domstadt um 0,7 Prozent jährlich teurer.

Blick über die Stadtgrenzen lohnt sich
Dabei haben die Preise bereits heute im Verhältnis zu den regionalen Mieten ein beachtliches Niveau erreicht. So werden in Köln mittlerweile 24,6 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf fällig. Die Einkommen können kaum mithalten: Dem Plus von 40,3 Prozent bei den Kaufpreisen stehen Einkommenszuwächse von real nur 12,4 Prozent gegenüber.

Für Kaufinteressierte könnte sich in Köln der Blick ins Umland lohnen. Die Quadratmeterpreise sind hier noch spürbar niedriger als in der Rhein-Metropole selbst und viele Lagen bieten Potenzial. So dürfen Immobilienbesitzer im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis mit Wertsteigerungen rechnen: Die Experten gehen von einem jährlichen Plus von 0,3 bzw. 0,5 Prozent aus.

Besonders rosig sind die Aussichten in Bonn. Die Stadt gehört zu den 45 deutschen Landkreisen und Städten mit besonders guten Investitionschancen. Für diese Bewertung werden zwei Faktoren herangezogen: moderate Preise von umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf und die Aussicht auf Wertsteigerung von real mehr als 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030. In Bonn werden aktuell 21,8 Jahresmieten fällig und das prognostizierte Kaufpreisplus bis 2030 liegt bei jährlich 1,0 Prozent.

In jeder Hinsicht gut angebunden
Die Beurteilung der Infrastruktur, also der Anbindung an Autobahn, Fernbahnhof und Flughafen, der Gesundheitsversorgung und der Auswahl an Schulen, fällt in den Landkreisen der Region unterschiedlich aus. Die Verkehrsanbindung ist in den urbanen Zentren Köln, Bonn und Leverkusen überdurchschnittlich stark ausgebaut und auch in den umliegenden Kreisen – gemessen am Bundesschnitt – überdurchschnittlich gut.

Die Gesundheitsversorgung ist im Rhein-Erft-Kreis und im Rhein-Sieg-Kreis nur Durchschnitt, dagegen in den übrigen Kreisen und Städten besser als im Bundesschnitt. In Sachen Schulangebot(3) sieht es durchgehend gut aus: Es ist in allen Kreisen überdurchschnittlich.

Individuelle Faktoren zählen
"Die Infrastruktur kann ein wichtiger Faktor für eine Kaufentscheidung sein. Allerdings sollten Immobilienkäufer genau hinsehen: Je nach Lage kann die Versorgung und Verkehrsanbindung auch noch besser ausfallen, als die Gesamtbewertung des betreffenden Kreises vermuten lässt", sagt Ralph Hartmann, Vertriebsdirektor bei der Postbank Filialvertrieb AG.

Objekte, die beispielsweise nahe der Stadtgrenze liegen und besonders gut an die Infrastruktur der Metropolen angebunden sind, können größere Wertsteigerungen hinlegen als im Landkreis-Durchschnitt erwartet werden – besonders, wenn der Druck auf die Wohnungsmärkte in Köln und Bonn weiter steigt.

"Für jedes Immobilien-Investment gilt: Ob es sinnvoll ist, hängt von vielen individuellen Faktoren ab", betont Postbank-Experte Ralph Hartmann. „Mindestens genauso wichtig wie Bausubstanz, Ausstattung und Lage ist die Frage: Passt die Immobilie zu mir und meiner Zukunftsplanung?“ Wer unsicher ist, sollte sich von einem Fachmann beraten lassen.

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017
Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden Analyse steht Köln.

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