REIT im Fokus: Apple Hospitality mit 6,4% Dividendenrendite und ca. 25% Kurspotenzial

Freedom24: Apple Hospitality REIT (APLE) ist ein Hospitality Real Estate Investment Trust, der ein umfassendes Portfolio von 224 Hotels mit insgesamt mehr als 30.000 Zimmern betreut.

Die Immobilien des Unternehmens sind in Städten, hochwertigen Vororten und aufstrebenden Märkten in 38 US-Bundesstaaten angesiedelt.

Alle Hotels werden unter den Marken Marriott, Hilton oder Hyatt betrieben und von 16 verschiedenen Hotelmanagementgesellschaften verwaltet, die weder mit Apple Hospitality noch mit anderen Marken verbunden sind.

Apple Hospitality REIT wurde 2007 ins Leben gerufen und wird seit 2015 an der NYSE gehandelt.

 

 

Was ist die Idee?

• Das US-amerikanische Gastgewerbe zieht Nutzen aus der Tatsache, dass die Bevölkerung Reisen und Erlebnisse schätzt. Trotz der aktuellen Verbraucherstimmung fühlt sich die Zielgruppe der Spitzenhotels nicht durch Budgets eingeschränkt.

• Apple Hospitality betreut ein umfangreiches Portfolio von Luxushotels, die in den gesamten USA verteilt sind. Die Marke birgt ein größeres Wachstumspotenzial für den durchschnittlichen Umsatz pro Zimmer (ADR), selbst in Zeiten, in denen sich die Verbraucherstimmung abschwächt. Darüber hinaus müssen 34% der Hotels des Fonds im ersten Quartal 2024 noch den Umsatz pro Zimmer (RevPAR) des ersten Quartals 2019 erreichen, was ein Potenzial für eine weitere Erholung impliziert.
• Die ausgeklügelte operative Managementstruktur von Apple Hospitality und das einzigartige Management-Vergütungssystem ermöglichen es dem REIT, alle Managementgesellschaften zu überwachen und maßgeblich zu beeinflussen.
• Mit stabilen Finanzdaten und einer soliden Bilanz scheint Apple Hospitality im Vergleich zu anderen Unternehmen unterbewertet. Wir schätzen den Fair Value der Aktie auf etwa 18,87 Dollar, was einem Aufwärtspotenzial von ca. 25% entspricht. Außerdem bietet die Aktie derzeit eine Dividendenrendite von 6,4%.

 

Warum gefällt uns Apple Hospitality REIT Inc?

Grund 1: Der US-Hotelmarkt hat sich stabilisiert und das Nachfragewachstum konzentriert sich auf höherwertige Hotels

Die US-Bevölkerung legt Wert auf Reiseerlebnisse und unternimmt in der Regel mehrere Reisen pro Jahr.

Laut einer Studie von Mews Hospitality planen 79% der 2.000 befragten Amerikaner ihre Reisen für das Jahr „so früh wie möglich” und hoffen, im Jahr 2024 etwa 11 Reisen zu unternehmen.

Bei sechs dieser Reisen handelt es sich um Freizeit- und Familienreisen, und diejenigen, die berufstätig sind, kombinieren neben den reinen Geschäftsreisen manchmal auch Urlaube.

Diese Präferenzen der Bevölkerung sind günstig für das Gastgewerbe in den USA, das nach der Pandemie im Jahr 2023 bereits eine vollständige Erholung der touristischen Nachfrage erlebt hat und nun weiterhin von hohen Preisen profitiert.

Es wird erwartet, dass der marktweite Umsatz pro Zimmer (RevPAR, eine Kombination aus Durchschnittspreisen und Belegung) im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um 5% steigen und das Niveau von 2019 um 12,9% übertreffen wird.

 

 

Die STR-Prognose für den US-amerikanischen Hotelmarkt legt nahe, dass das zukünftige Marktwachstum hauptsächlich durch Veränderungen bei den durchschnittlichen Erträgen pro Zimmer (ADR) vorangetrieben wird, wohingegen die Belegungsraten nur einen langsamen Anstieg verzeichnen werden.

Ein Nachfragewachstum, das durch eine Zunahme der ADR gefördert wird, stellt für Hoteliers eine äußerst attraktive Situation dar.

Im Gegensatz zu einem Anstieg der Belegungsraten führt dieses nämlich nicht zu einem signifikanten Anstieg der Betriebskosten.

 

 

 

Es lässt sich beobachten, dass ein dynamischeres Wachstum des RevPAR in der Luxus- und gehobenen Hotellerie prognostiziert wird (siehe Grafik unten).

Im Gegensatz dazu wird erwartet, dass Hotels der mittleren und unteren Kategorie eine weniger attraktive Dynamik aufweisen.

Der Grund hierfür könnte sein, dass sich die mittelklassigen Hotels früher von COVID-19 erholt haben und nun einem intensiveren Wettbewerb durch Airbnb und andere kostengünstige Alternativen gegenüberstehen.

 

 

US-Hotellerie: Umsatzwachstum durch Luxus- und Premiumsegmente gestärkt

Die Prognose für die US-Hotellerie wirkt vielversprechend: Aktuelle Daten, gesammelt von Hospitality.net für die letzten 12 Monate bis Mai 2024, zeigen einen leichten Anstieg des Umsatzes pro Zimmer im Vergleich zum Vorjahr.

Dieser Wachstumstrend wird sowohl durch eine gestiegene Belegungsrate als auch durch einen höheren durchschnittlichen Umsatz pro Zimmer angetrieben.

Jedoch konzentriert sich dieser Anstieg hauptsächlich auf die ersten drei Klassen: Luxus, Upper Premium und Premium.

Ein ähnlicher Trend zur Segmentierung des Verbrauchs ist auch in anderen Marktsegmenten zu beobachten: Premiumprodukte erfreuen sich großer Nachfrage, während die Economy-Klasse aufgrund begrenzter Verbraucherbudgets leidet.

Langfristig sind wir der Ansicht, dass der anhaltende Wachstumstrend bei Apartmentvermietungen Hotels nicht ersetzen, sondern einen separaten Trend darstellen wird, der eher die Expansion der gesamten Gastgewerbebranche widerspiegelt.

McKinsey prognostiziert, dass die weltweite Zunahme von Apartmentvermietungen das Wachstum der Hotelbuchungen nicht beeinträchtigen wird, die zwischen 2023 und 2027 voraussichtlich mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 11,7% steigen dürften.

Airbnb und andere alternative Unterkunftsmöglichkeiten stellen somit eher eine Konkurrenz für das Segment der preisgünstigen Hotels dar.

Auf der Nachfrageseite ist die anhaltende Konsolidierung der Hotelmarken und ihr wachsender Einfluss bemerkenswert.

Acht der zehn wertvollsten Hotelmarken der Welt sind im Besitz von Hilton, Marriott und Hyatt.

Es ist zu erwarten, dass sich die Standards in der globalen Hotelbranche weiter angleichen werden, da es für Hoteliers zunehmend einfacher wird, ihr Geschäft zu erweitern, indem sie ihre Einrichtungen mit einer Marke verbinden.

 

 

 

 

Höhere Zinssätze wirken auf der Angebotsseite abschreckend für Investitionen in langfristige Bauten.

Potenzielle Hoteleigentümer tendieren dazu, ein bereits betriebenes Unternehmen zu erwerben, um unverzüglich Cashflow zu generieren.

Horwath HTL beleuchtet folgende Faktoren, die das Zimmerangebot kurzfristig einschränken werden:

• Höhere Zinssätze schmälern die potenziellen Gewinne aus dem Hotelbau.
• Der Erhalt eines Baukredits ist schwieriger geworden.
• Aufgrund steigender Kosten und Arbeitskräftemangels hat sich die Bauzeit um das 1,5-fache verlängert.

Hotels, die sich an ein zahlungskräftiges Publikum richten, haben das Potenzial, den durchschnittlichen Umsatz pro Zimmer zu steigern.

Die Hotels, die über eine starke Marke verfügen, scheinen eine sichere Bank für das Wachstum des Hotelmarktes zu sein.

Gleichzeitig erfordert der anhaltende Druck der Inflation und der Arbeitskosten von den Hotels eine außergewöhnliche Kostenkontrolle, um voll von den steigenden Zimmerpreisen zu profitieren.

 

Grund 2: Diversifiziertes Portfolio von Luxusmarken

Apple Hospitality verwaltet ein diversifiziertes Portfolio von 224 Hotels, die sich auf 38 Bundesstaaten des Landes verteilen.

Der Großteil des Portfolios, 46%, besteht aus Vorstadthotels, 30% aus Stadthotels, weitere 9% aus Hotels in Flughafennähe und 8% des Portfolios aus großen Ferienanlagen.

Diese breite Streuung ermöglicht es dem REIT, von verschiedenen Nachfragefaktoren zu profitieren und ein Gleichgewicht zwischen Geschäfts- und Tourismusnachfrage zu wahren.

Insbesondere die städtischen Hotels werden in naher Zukunft von einer verzögerten Erholung der Nachfrage von Geschäftskunden profitieren, während die Hotels in den Vorstädten weniger geschäftsorientiert sind, aber neben Urlaubern auch große Gruppen beherbergen können, was eine stetige Quelle für die Belegung darstellt.

Darüber hinaus stellt Apple Hospitality fest, dass die Abhängigkeit des Stadtportfolios vom internationalen Reiseverkehr recht gering ist.

 

Das Portfolio von Apple Hospitality auf dem US-Markt

 

Die Gesamtkapazität der Hotels übersteigt 30.000 Zimmer.

Alle werden unter den renommiertesten Marken aus dem Marriott-, Hilton- und Hyatt-Portfolio betrieben.

Dies gewährleistet stabile Umsätze, da diese bekannten Hotelmarken aus Kundensicht strenge Qualitätsstandards suggerieren.

Für den Hotelbetreiber impliziert die Integration einer Marke in sein Haus einen Nutzen aus den langfristigen, zentralisierten Marketingbemühungen, dem Know-how und dem umfangreichen Treueprogramm der Marke.

Das Bonvoy-Programm von Marriott zählt 200 Millionen Mitglieder, das Programm von Hilton 173 Millionen und selbst die kleinere Basis von Hyatt erreicht 40 Millionen Menschen.

Alle Kunden sind bestrebt, Privilegien zu erwerben und Punkte zu sammeln, die sie für kostenlose Übernachtungen einlösen können.

Eine solide Partnerschaft mit diesen drei starken Marken ermöglicht es Apple Hospitality, schnell neue Einrichtungen zu bauen oder zu erwerben.

Darüber hinaus lassen sich markengeschützte Anlagen einfacher verkaufen. Es gibt jedoch auch ein zu beachtendes Risiko: Eine starke Markenabhängigkeit bedeutet weniger Verhandlungsmacht für den Fonds.

Das Unternehmen erhält Markenbekanntheit und Marketingprogramme im Austausch für eine Vielzahl unterschiedlicher Franchisegebühren (einschließlich Lizenzgebühren, Marketinggebühren, Buchungsgebühren, Gebühren für Kommunikationsunterstützung, Treueprogramme usw.).

Dies macht es jedoch abhängig von den Marken hinsichtlich des Kundenstroms und bindet es vertraglich, verschiedene Kosten zu tragen, um Einrichtungen und Personal auf einem bestimmten Niveau zu halten. Dieses Risiko ist bei vielen ähnlichen Fonds gegeben.

Die Verteilung des Portfolios von Apple Hospitality nach Marken und Zimmeranzahl ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt.

 

 

Unter den Marktrisiken ist zu erwähnen, dass die Marke Wyndham in den USA die stärkste Hotelkette ist und daher einen erheblichen Wettbewerb für alle Vermögenswerte von Apple Hospitality darstellt.

Wyndham wurde von USA Today auch als das Unternehmen mit dem großzügigsten Treueprogramm mit 103 Millionen Mitgliedern hervorgehoben.

Andererseits verfügt jedes Hotel über einzigartige Standortmerkmale und bietet eine Reihe spezifischer Dienstleistungen, so dass sie nicht vollständig austauschbar sind.

 

 

Apple Hospitality profitiert von modernen Hotels und geringer Konkurrenz

Das Hotelportfolio von Apple Hospitality weist ein Durchschnittsalter von 16 Jahren auf, wobei das effektive Alter, Renovierungen eingeschlossen, lediglich fünf Jahre beträgt.

Bemerkenswert ist, dass 84% der Hotels innerhalb der letzten acht Jahre erbaut oder renoviert wurden.

Die Aktualität des Portfolios ermöglicht vorhersehbare Investitionen und gewährleistet eine hohe Kundenzufriedenheit.

In einer Radius von 8 km um über 56% der Apple Hospitality Hotels sind keine Neubauprojekte zu verzeichnen, was das Erscheinen direkter Konkurrenten in naher Zukunft unwahrscheinlich macht.

Darüber hinaus erwartet Apple Hospitality ein Angebotswachstum auf nationaler Ebene von lediglich 0,8%, was deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt liegt.

 

 

Grund 3: Geschäftsmodell mit Fokus auf Zimmerverkauf und Kontrolle über Managementgesellschaften

Ein herausragendes operatives Merkmal von Apple Hospitality ist die Spezialisierung seiner Hotels auf den Verkauf von Zimmern.

Speisen und Getränke (F&B) sowie andere Einnahmequellen machen lediglich 9% des Gesamtumsatzes aus.

Diese Fokussierung ermöglicht es dem Unternehmen, Arbeitskosten zu kontrollieren und das Management zu spezialisieren.

Wir sind der Überzeugung, dass dieses auf den Zimmerverkauf zentrierte Geschäftsmodell zur Margenführerschaft des REITs im Vergleich zu den Wettbewerbern beiträgt.

Dies liegt daran, dass das Geschäft mit Hotelrestaurants in der Regel weniger Margen generiert als das Hotelgeschäft.

 

 

Apple Hospitality hat sich bewusst ein Netzwerk von Beziehungen aufgebaut. Nur 13 Hotels des REIT-Vermögens werden von Unternehmen betrieben, die mit Marriott verbunden sind.

Alle anderen Vermögenswerte werden von 16 unterschiedlichen Unternehmen verwaltet, die weder mit dem Fonds selbst noch mit den Marken in Verbindung stehen (Quelle: Apple Hospitality 10-K).

Diese Struktur ermöglicht eine effektive Kontrolle über das Management und letztlich auch über die Kosten.

Der Fonds behält sich das Recht vor, alle Managementverträge zu beenden, wenn die KPIs beim Verkauf von Vermögenswerten nicht erreicht werden oder ohne Angabe von Gründen.

Die durchschnittliche Vertragslaufzeit beträgt lediglich zwei Jahre.

Apple Hospitality bemüht sich intensiv, die Verwaltungsgesellschaften breit zu diversifizieren und zu verhindern, dass sie genug Einfluss auf den Fonds erlangen.

Im Gegenteil: Die Vermögenswerte von Apple Hospitality machen im Durchschnitt 23% des Portfolios der Verwaltungsgesellschaft aus (ohne Markenmanager).

Diese Governance-Struktur ermöglicht eine hohe Kontrolle, den Vergleich der Leistungen der Verwaltungsgesellschaften und den Austausch von Erfahrungen.

Traditionell erhalten die Managementgesellschaften eine Basisprovision – einen Prozentsatz des Umsatzes – und einen Anreiz, der sich aus einem Prozentsatz des Bruttobetriebsgewinns (GOP) des Hotels abzüglich einer vorrangigen Rückzahlung an den Fonds ergibt.

Diese Regelung trifft jedoch nur auf 15% des Portfolios von Apple Hospitality zu, während die restlichen 85% der Verträge nach dem neuen System der variablen Gebühren funktionieren.

Die Gebühr liegt zwischen 2,5% und 3,5% des Umsatzes und der Prozentsatz basiert auf der Leistung der Verwaltungsgesellschaft in Bezug auf die Balanced Scorecard Metrics, die Folgendes umfassen:

• Die Abweichung des GOP vom Budget
• Wachstum des STR*-Marktindex und Zielrang
• Gästezufriedenheit und Online-Bewertungen
• Anteil von Flex/Flow am GOP-Budget

*Anmerkung: STR CoStar ist eine Datenanalyseplattform für das Gastgewerbe.

Zusätzlich zahlt der REIT in der Regel Buchhaltungs- und andere Managementgebühren, die zentralisiert und auf die Hotelgruppe verteilt werden, um Größenvorteile zu erzielen.

 

 

Apple Hospitality Finanzergebnisse

Die Finanzergebnisse von Apple Hospitality für die 12 Monate bis zum Ende des ersten Quartals 2024 lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Der Umsatz erreichte 1,36 Milliarden Dollar, was einem Anstieg von 1,3% gegenüber 2023 entspricht.
• Das EBITDA stieg um 5,4% auf 454 Millionen Dollar. Die EBITDA-Marge belief sich auf 33,4%.
• Der Nettogewinn belief sich auf 199 Millionen Dollar, ein Anstieg von 11,9% gegenüber 2023; dieser Effekt war aufgrund von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Portfolio größer.
• Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit stieg nur leicht um 0,7% auf 402 Millionen Dollar, während der freie Cashflow (FCF) aufgrund höherer Investitionsausgaben um 1,4% zurückging. Die freie Cashflow-Marge bleibt auf einem attraktiven Niveau von 23,7%.

 

 

Im Jahr 2023 erreichte der RevPAR des REIT bereits 8,9%, was über dem Niveau von 2019 liegt, obwohl die Belegung um 2,8 Prozentpunkte unter dem Stand vor der Pandemie lag.

Dies deutet auf ein Potenzial für eine Belegungserholung hin, insbesondere im Segment der Geschäftsreisen.

Unternehmen erhöhen ihre Reiseausgaben langsamer als Gäste im Freizeitsegment.

Apple Hospitality berichtete, dass 34% ihrer Hotels im Vergleich zu 2019 immer noch eine geringere Belegung aufweisen.

Angesichts des um 13,4% gestiegenen ADR, würde eine Rückkehr zu normalen Belegungsniveaus die Finanzergebnisse noch stärker positiv beeinflussen.

 

 

Apple Hospitality zeichnet sich durch eine stabile Schuldenlast aus. Mit einem Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA von 3,56x liegt es unter dem vieler Wettbewerber, und der Zinsdeckungsgrad beträgt 2,8x.

Bis 2025 muss das Unternehmen Schulden in Höhe von 291 Millionen Dollar zurückzahlen.

Angesichts eines jährlichen freien Cashflows von rund 323 Millionen Dollar wird diese Rückzahlung die Kreditqualität der Aktie jedoch nicht beeinträchtigen.

 

Aktienbewertung von Apple Hospitality

Im Vergleich zu seinen Konkurrenten ist die Aktie von Apple Hospitality auf der Grundlage von KGV- und EV/FFO-Multiplikatoren recht niedrig bewertet.

Dies spiegelt die hervorragende Qualität seiner Einnahmen wider, da der EV/Umsatz-Multiplikator eine Prämie aufweist.

Der Abschlag auf das TTM-EV/FFO beträgt 14% und auf das TTM-KGV 19%; die Abschläge bleiben auch bei den Terminmultiplikatoren bestehen.

Trotzdem verfügt Apple Hospitality über eine geringere Verschuldung und eine bessere Zinsdeckung, was das Unternehmen zu einer sichereren Dividendenaktie im Vergleich zu seinen Konkurrenten macht.

Darüber hinaus ist die Dividendenrendite von Apple Hospitality mit 6,4% fast die höchste unter seinen Konkurrenten.

Die aktuelle Jahresdividende beträgt 0,96 $ pro Aktie, wobei das Unternehmen dazu neigt, am Ende des Jahres eine Sonderdividende auszuschütten.

Es wird erwartet, dass die Dividendenausschüttung im Jahr 2024 mindestens 1,01 $ betragen wird, genauso viel wie im Jahr 2023.

Dies würde die Rendite auf 6,6% bezogen auf den aktuellen Kurs erhöhen.

 

 

Apple Hospitality Kursziele

Die Finanzexperten der Wall Street prognostizieren für die Zukunft eine eher stagnierende Entwicklung der Aktie.

Mit einem anvisierten Kursziel von 17,00 $ ergibt sich ein erwarteter durchschnittlicher Kursanstieg von lediglich 11,1%.

Die pessimistischste Prognose beläuft sich auf schlanke 15 $ pro Aktie, während die optimistischste Schätzung bei 19 $ pro Aktie liegt.

Diese Zahlen deuten auf ein minimales Abwärtsrisiko bzw. ein Aufwärtspotenzial von 26,2% hin.

 

 

Wir sind überzeugt, dass FFO-Multiplikatoren die entscheidende Methode zur Bewertung von REITs darstellen.

Bei einer überdurchschnittlichen Finanzleistung sollte Apple Hospitality mindestens mit dem Median-Multiple der betrachteten REIT-Gruppe bewertet werden.

In diesem Fall, mit einem EV/FFO-Wert von 16,83x, liegt der faire Aktienkurs näher bei 18,87 Dollar, was einem Aufwärtspotenzial von 23,4% entspricht.

Zudem sind wir der Ansicht, dass sinkende Zinssätze ein Katalysator für die Neubewertung zahlreicher Dividendenwerte sein könnten.

Die renditestarke Apple Hospitality könnte im Vergleich zu ihren Konkurrenten ein positiveres Momentum aufweisen.

Hauptrisiken

• Sollten Unternehmen weiterhin verstärkt auf Fernkommunikation mit ihren Mitarbeitern setzen und die Erwartungen an eine Erholung der Geschäftsreisen nicht erfüllt werden, könnte Apple Hospitality das prognostizierte Umsatzwachstum nicht erreichen.
• Die Verhandlungsmacht der Marken übertrifft deutlich die des REIT, und das Portfolio ist stark von Hilton und Marriott abhängig. Eine Verschlechterung der Bedingungen für die Erneuerung der Franchiseverträge könnte die Rentabilität des Portfolios gefährden.
• Die Arbeitskosten zählen zu den wichtigsten Kostenfaktoren im Gastgewerbe, und der aktuelle Lohnanstieg in der US-Wirtschaft könnte sich negativ auf die Margen von Apple Hospitality auswirken.
• Apple Hospitality hat seine Dividende in den Jahren 2020 und 2021 gesenkt, und die Dividende pro Aktie muss erst wieder das Niveau von 2019 erreichen. Pandemiebedingte Betriebsstörungen könnten den Dividendenfluss der Aktie beeinträchtigen.

 

Apple Hospitality REIT Chart