Investment im Fokus: Medical Properties Trust mit 9% Dividendenrendite

Freedom Finance: Medical Properties Trust Inc. (MPT) ist ein Immobilien-Trust (Real Estate Investment Trust, REIT), der sich auf das Investieren, das Besitzen und das Vermieten von Immobilien im Gesundheitswesen spezialisiert hat.

Das Unternehmen ist in den USA, Europa, Australien und Südamerika tätig. Das Portfolio des Trusts umfasst 447 Immobilien.

 

Was ist die Idee dahinter?

• Der Trust ist im Gesundheitssektor tätig, der weniger stark von makroökonomischen Schwankungen betroffen ist.

• Die neuen Deals werden zusätzliche Cashflows abwerfen, die zu einer guten Dividendenrendite beitragen werden.
• Ein weiterer Anstieg der Zinssätze würde die Höhe der Mietzahlungen ansteigen lassen, ohne die Kosten für die Bedienung der eigenen Schulden zu beeinflussen.

 

 

Warum sollte der Kurs des REIT steigen?

Grund 1: Geringe Auswirkungen der Konjunkturzyklen und Schutzmechanismus gegen Zinsanhebungen

Da sich Medical Properties Trust auf Immobilien spezialisiert hat, die als Gesundheitseinrichtungen genutzt werden, ist das Risiko einer erheblichen Verschlechterung der Finanzlage der Gegenparteien geringer.

Erstens ist das Gesundheitswesen einer der Bereiche, der am wenigsten von der Rezession betroffen ist. Trotz der makroökonomischen Bedingungen wird die Nachfrage nach Dienstleistungen im Gesundheitswesen in etwa gleich bleiben, da die Behandlung von gesundheitlichen Problemen ein Grundbedürfnis der Menschen ist.

Zweitens wächst die Nachfrage nach Gesundheitseinrichtungen ganz natürlich aufgrund des demografischen Wandels.

Neben dem natürlichen Bevölkerungswachstum in den USA meldet U.S. Census Bureau auch einen Trend zur zunehmenden Alterung der Bevölkerung: Der Anteil der über 65-Jährigen (in der nachstehenden Grafik dunkelblau dargestellt) wird bis 2040 ein Fünftel der Bevölkerung ausmachen.

Es ist jedoch zu erkennen, dass dieser Trend bereits seit mehr als 40 Jahren anhält.

Die Alterung der Bevölkerung führt wiederum zu einer Zunahme der Häufigkeit der Besuche in Gesundheitseinrichtungen.

 

 

Beide Faktoren deuten also darauf hin, dass die Mieter von Medical Properties Trust weniger von den Konjunkturzyklen betroffen sind.

Angesichts der Tatsache, dass die US-Notenbank trotz der Rezession weitere Zinsanhebungen anstrebt ist es wichtig, dass der Trust durch einen Eskalationsmechanismus vor Zinsanhebungen geschützt ist: Wenn die Zinssätze steigen, erhöhen sich gemäß den Mietvereinbarungen auch die Mietkosten.

Im Jahr 2023 wird dieser Mechanismus die Mieten um 4,4%, d. h. um 57 Millionen US-Dollar ansteigen lassen.

 

 

Grund 2: Aktive Verwaltung des Immobilienportfolios

Auch die laufenden Geschäftsprojekte des Trusts tragen zur Zuversicht bei:

• Im Oktober 2021 stellte Medical Properties Trust dem Unternehmen Springstone eine Finanzierung in Höhe von 190 Millionen US-Dollar (größtenteils in Form eines Darlehens) für den Erwerb von 18 psychiatrischen Kliniken zur Verfügung und erhielt dafür eine Minderheitsbeteiligung an Springstone. Ende August gab das Unternehmen bekannt dass LifePoint Health zugestimmt hat, eine Mehrheitsbeteiligung an Springstone Health Opco von der derzeitigen Managementgruppe zu erwerben, basierend auf einer Bewertung von 250 Millionen US-Dollar. Der Deal soll in der ersten Hälfte des Jahres 2023 abgewickelt werden. Bis zu diesem Zeitpunkt erwartet Medical Properties Trust die vollständige Rückzahlung des Darlehens in Höhe von 200 Millionen US-Dollar, die Beibehaltung seiner Minderheitsbeteiligung durch die Aktien sowie die fortgesetzte Vermietung der Springstone-Einrichtungen. Darüber hinaus hat LifePoint zugestimmt, den bestehenden Rahmenvertrag für acht allgemeine Krankenhäuser um fünf Jahre bis 2041 zu verlängern.
• Am 7. September gab Medical Properties Trust bekannt das Watsonville Community Hospital in Watsonville, Kalifornien, erfolgreich an die Pajaro Valley Health Care District Corporation vermietet und neun allgemeine Krankenhäuser und zwei dazugehörige Gebäude in Kalifornien, Indiana, Nevada und Pennsylvania für 360 Millionen US-Dollar an Prime Healthcare verkauft zu haben.Die Erlöse aus den oben genannten Deals werden Medical Properties Trust in naher Zukunft etwa 600 Millionen US-Dollar an Liquidität verschaffen, womit das Unternehmen seine Schuldenlast reduzieren und bestimmte profitable Zukäufe tätigen kann.

 

 

Grund 3: Hohe Dividendenrenditen

Einer der Vorzüge des REITs sind seine stabilen Dividendenzahlungen. Derzeit liegt die Dividendenrendite von Medical Properties Trust bei ~9% pro Jahr.

Gleichzeitig lag die Ausschüttungsquote in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt bei 87,62%.

Das anhaltend gute Cashflow-Niveau in Verbindung mit dem „geschützten“ Charakter des Sektors gibt Zuversicht, dass die Dividendenrendite in naher Zukunft auf einem hohen Niveau bleiben wird.

 

Finanzkennzahlen

Betrachtet man nun den Deal mit Springstone, so lässt sich erkennen, dass der Trust sein Investitionsportfolio im Laufe des Jahres von 15,65 Milliarden US-Dollar auf 22,29 Milliarden US-Dollar aufgestockt hat, wovon 72% auf allgemeine Krankenhäuser entfallen, die unabhängig von der wirtschaftlichen Lage die stabilste Nachfrage aufweisen.

 

 

Im gleichen Zeitraum steigerte Medical Properties Trust seine Funds from Operations (FFO) von 205,6 Millionen US-Dollar auf 274,9 Millionen US-Dollar.

Der operative Cashflow aus den letzten 12 Monaten (TTM) für den am 30. Juni zu Ende gegangenen Berichtszeitraum stieg von 693,8 Millionen US-Dollar auf 790,4 Millionen US-Dollar. Der Netto-Cashflow sank im gleichen Zeitraum von 4,46 Milliarden US-Dollar auf 2,60 Milliarden US-Dollar.

Der Trust weist eine Gesamtverschuldung von 10,14 Milliarden US-Dollar und ein Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital (D/E) vom 1,44-fachen auf. Die meisten Rückzahlungen erfolgen nach 2025. Von den Gesamtschulden sind nur 1,32 Milliarden US-Dollar bereits in den Jahren 2023 und 2024 fällig. Der Zinsdeckungsgrad liegt beim 2,83-fachen.

Wir haben bereits darauf hingewiesen, dass der Trust als Reaktion auf die Zinsanhebungen die Mietpreise erhöht.

Gleichzeitig wurden 89% der Verbindlichkeiten des Trusts zu einem festen Zinssatz aufgenommen.

 

 

Gemessen an den Handelsmultiplikatoren scheint Medical Properties Trust, Inc. im Vergleich zu seinen Wettbewerbern unterbewertet zu sein, während die Dividendenrendite höher ist.

 

 

Bewertungen durch andere Investmenthäuser

Das unter den Investmenthäusern am tiefsten angesetzte Kursziel der Deutschen Bank und der Jefferies Financial Group liegt bei 15 US-Dollar pro Aktie. Barclays hingegen hat ein Kursziel von 23 US-Dollar festgelegt.

Dem Konsens zufolge liegt der Fair Value der Aktie bei 12,05 US-Dollar, was ein Kurspotenzial von 41,07% impliziert.

 

 

Hauptrisiken

• Die derzeitige makroökonomische Lage birgt das Risiko finanzieller Probleme für einige Unternehmen im Medizinbereich, was zur Kündigung bestehender Mietverträge führen könnte. Sollte dieser Fall eintreten, könnte sich das negativ auf den Cashflow des Trusts und damit auf die Höhe der Dividendenzahlungen und den Wert von Medical Properties Trust auswirken.

 

 

Medical Properties Trust Details

• Ticker: MPW.US
• Aktueller Kurs: $12,05
• Kursziel: $17
• Renditepotenzial: 41,07%
• Dividendenrendite: 8,9%
• Zeithorizont: 6 Monate
• Risiko: Hoch
• Positionsgröße: 2%

 

Wie man die Anlageidee umsetzt

1. Kaufen Sie die Aktie bei $12,05
2. Weisen Sie dem Investment nicht mehr als 2% Ihres Portfoliobetrags zu. Sie können die Empfehlungen unserer Analysten nutzen, um ein ausgewogenes Portfolio aufzubauen.
3. Verkaufen Sie die Aktie, wenn der Kurs einen Wert von $17 erreicht hat.