Mein Haus ist Dein Haus – Tipps zum Vermieten an Verwandte

ARAG: Trotz stetig steigender Mietpreise, die auch in der Corona-Pandemie nicht gesunken sind, leben knapp 60 Prozent der Deutschen zur Miete. Allein im September stieg die Nettokaltmiete im Schnitt um 1,4 Prozent. Wie schön, wenn also Wohnraum bereits im Familienbesitz vorhanden ist und genutzt werden kann.

Viele Immobilienbesitzer vermieten Wohnungen oder Häuser für weniger Geld als üblich oder sogar kostenlos an die eigenen Verwandten. Sie sollten dabei nur eine kleine Steuerfalle beachten: Unter Umständen können nicht alle Kosten als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Der passende Grenzwert hat sich in diesem Jahr verändert. Wir haben alles Wissenswerte zum Vermieten unter Angehörigen für Sie zusammengestellt.

Die Miete bestimmt der Vermieter

Grundsätzlich können Sie an jedermann zu Preisen vermieten, die Sie selbst festlegen. Meist aber profitieren von diesem finanziellen Entgegenkommen Verwandte, also Ihre Kinder, Enkelkinder, Eltern oder Geschwister.

Achtung Steuerfalle

Möchten Sie bei Ihrer Vermietung steuerliche Vorteile haben, müssen Sie einen bestimmten Grenzwert beachten. Wer seine Kosten in voller Höhe als Werbungskosten absetzen möchte, muss mit seiner Mietforderung über 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegen. Bis 2020 waren es 66 Prozent.

Liegen Sie zwischen 50 und 66 Prozent, müssen Sie eine sogenannte Totalüberschussprognose erstellen. Werden dabei verglichen mit den Einkünften und Ausgaben in der Vergangenheit positive Einkünfte für die nächsten 30 Jahre erwartet, können auch hier alle Werbungskosten abgesetzt werden.

Die neue Regelung gilt erstmals für das Steuerjahr 2021. Als Grundlage gilt die Warmmiete.

Liegen Sie unter dem Grenzwert, können Sie die Kosten nur anteilig absetzen. Dürfen Ihre Verwandten unentgeltlich wohnen, können Sie keine Kosten geltend machen.

Der Tipp der ARAG Experten: Nehmen Sie von vorneherein etwas mehr als 50 Prozent und beobachten Sie die ortsübliche Miete, um anpassen zu können, wenn diese steigt. So gefährden Sie Ihren Steuervorteil nicht.

Die Höhe der ortsüblichen Miete steht im Mietspiegel Ihrer Stadt oder Gemeinde.

Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung

Behandeln Sie begünstigte verwandte Mieter wie normale Mieter. Schließen Sie mit ihnen einen schriftlichen Mietvertrag ab und lassen sich die Miete überweisen. Die ARAG Experten raten dringend davon ab, die Miete in Teilen oder komplett zurückzuerstatten.

Erstellen Sie einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung und lassen Nachzahlungen oder Gutschriften über Ihr Konto laufen.

Ausnahme: Unterhaltsberechtigte Kinder

Haben Sie unterhaltsberechtigte Kinder, können Sie den Unterhalt mit der Mietzahlung verrechnen. Hier verlieren Sie auch Ihren Steuervorteil nicht, wenn die vereinbarte Miete nach Abzug des Unterhalts unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegt.

Die ARAG Experten raten, beides separat schriftlich festzuhalten. Schließen Sie mit Ihrem Kind einen Vertrag über die Miete und dokumentieren Sie die Unterhaltszahlung. Ihr Sohn oder Ihre Tochter sollte Ihnen immer die komplette Miete überweisen. Und Sie überweisen Ihrem Kind den Unterhalt. Das ist transparent, falls das Finanzamt Fragen hat.

Schenken statt vermieten

Statt eine Wohnung zu vermieten, könnten Sie sie Ihrem Kind oder Angehörigen auch schenken. Eine Schenkung ist bis zu einem Wert von 400.000 Euro für Kinder und Stiefkinder steuerfrei sowie für Enkel, wenn das Kind bereits verstorben ist.