Bestandsimmobilien: Klassiker mit Nachholbedarf

LBS: Ein Großteil des deutschen Wohnungsbestandes wurde vor der Einführung der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet. Viele Ein- und Zweifamilienhäuser aus dieser Zeit haben daher Nachholbedarf in puncto Modernisierung. Das betrifft vor allem die Energieeffizienz.

Nie wurde in Deutschland so viel gebaut wie in den ersten Nachkriegsjahrzehnten: Rund 40 Prozent des deutschen Wohnungsbestandes ist zwischen 1949 und 1978 entstanden. Der energetische Standard ist häufig entsprechend veraltet.

Berechnungen des Bundeswirtschaftsministeriums zeigen, dass ihr flächenbezogener Endenergieverbrauch unter allen Baualtersklassen mit durchschnittlich 208 Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/qm) am höchsten ist. Ein Haus, das gemäß der Energieeinsparverordnung 2009 gebaut wurde, hat dagegen einen Verbrauch von 50 kWh/qm.

Ein besonders hoher energetischer Sanierungsbedarf besteht bei Wohnhäusern der 50er- und 60er-Jahre, die in Zeiten von Sparsamkeit und Materialknappheit entstanden sind. Die Außenwanddämmung beispielsweise ist bis 2016 nur bei rund einem Drittel der Gebäude dieser Epoche erneuert worden, berichtet das Institut Wohnen und Umwelt.

Mit dem Bausparvertrag die Sanierung angehen

Dennoch sind die Häuser vor allem bei Familien sehr beliebt. Sie liegen häufig ruhig auf relativ großen Grundstücken im Grünen und zugleich in einer gewachsenen Infrastruktur.

Damit die Immobilie zum Traumhaus wird, muss vor dem Einzug allerdings häufig saniert werden. Umfang und Kosten variieren stark je nach Alter, dem baulichen Zustand des Hauses sowie den Wünschen der künftigen Bewohner.

„Als Faustregel gilt: Für eine umfassende Sanierung müssen im Schnitt zusätzlich 30 Prozent des Kaufpreises kalkuliert werden“, sagt LBS-Experte Albrecht Luz. „Kaufinteressierte sollten das unbedingt bei ihrer Finanzierungsplanung mit einkalkulieren und frühzeitig ein finanzielles Polster bilden. Dafür eignet sich ein Bausparvertrag besonders gut.“

In der Sparphase stärken Bausparer durch regelmäßige Einzahlungen die Eigenkapitalbasis und profitieren zugleich von staatlichen Förderungen. In der Darlehensphase haben sie Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu den bei Vertragsbeginn festgelegten Konditionen.

Ein Sachverständiger kann helfen, den Sanierungsbedarf der Immobilie richtig einzuschätzen. Er bewertet die Bausubstanz und den energetischen Zustand. Eine Übersicht über öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige bietet die Website der Industrie- und Handelskammern.

Die Sanierung bei älteren Bestandsimmobilien richtig angehen

Jede Baugeneration hat individuelle Schwachstellen. Die nötigen Sanierungsmaßnahmen können also je nach Baujahr variieren.

1930 bis 1950
Die Zeit nach der Weltwirtschaftskrise Ende der 1920er-Jahre ist durch eine sehr schlichte Bauweise geprägt. Typisch für Immobilien aus den nachfolgenden Jahrzehnten sind einfache Putzfassaden. Häufig ist wegen gerissener oder abgeplatzter Außenwände eine Fassadensanierung nötig. Eine gute gepflegte Putzfassade hält im Durchschnitt rund 30 Jahre.

Darüber hinaus sind die Wände in 30er- oder 40er-Jahre-Häusern in der Regel sehr dünn, Wärme- oder Schallschutz ist kaum bis gar nicht vorhanden. Auch Kellerdecken wurden nicht abgedichtet, sodass Feuchteschäden auftreten können. Grundsätzlich sollten Käufer Immobilien aus dieser Zeit aufgrund der einfachen Bauweise auf ihre Statik untersuchen lassen.

1950 bis 1970
Häuser aus den 1950er und 1960er Jahren werden als sogenannte Nachkriegsimmobilien bezeichnet. Geld und Material waren knapp, folglich wurde mit dem gebaut, was vorhanden und bezahlbar war. Neben mangelndem Schall- und Wärmeschutz ist vor allem die Heizungsanlage ein Schwachpunkt. Insbesondere in 50er-Jahre-Bauten wurde überwiegend mit Einzelöfen geheizt.

Zwar haben Zentralheizungen diese in vielen Häusern bereits ersetzt, doch auch diese entsprechen oft nicht den heutigen Standards, sodass ein Austausch sinnvoll ist. Wer sich für eine Immobilie aus den 60ern interessiert, sollte zudem das Dach überprüfen. Die für diese Zeit typischen Flachdächer könnten undicht werden.

1970 bis 1980
In den 1970er Jahren gewann das industrielle Bauen und damit die Möglichkeit, ganze Bauteile vorzufertigen, zunehmend an Bedeutung. Beton wurde immer häufiger als Baumaterial eingesetzt. Hier sollten Käufer prüfen, ob Wärmebrücken und dadurch verursachte Feuchtigkeitsschäden entstanden sind.

1977 wurde zwar die Wärmeschutzverordnung eingeführt, viele danach errichtete Gebäude sind aber nur mit dem damaligen Mindest-Wärmeschutz isoliert. Eine Anpassung an den heutigen Standard ist häufig nötig.

Die wohl größte Schwachstelle von Immobilien aus den 70ern ist allerdings die Verwendung gesundheitsschädlicher Werkstoffe wie Asbest oder Formaldehyd. Vor dem Kauf sollte das Haus daher auf Schadstoffe überprüft werden.