Neubau: Wie gut sind Ihre Nerven?

Postbank: Bauträger, Generalunternehmer oder Architekt? Viele Wege führen in die eigenen vier Wände. Allerdings gibt es große Unterschiede, was Bauzeit, Planungssicherheit und Kosten angeht. Ein Überblick.

Der Wunsch ist groß: Jeder zweite Mieter (51 Prozent) würde gerne in den eigenen vier Wänden leben. Das hat eine aktuelle Kantar-Emnid-Umfrage im Auftrag der Postbank ergeben.

Alle, die mit einem Neubau liebäugeln, müssen zunächst grundlegende Entscheidungen treffen. Denn die Wahl des richtigen Baupartners hat entscheidenden Einfluss darauf, wie stark Nerven, Geduld und auch der Geldbeutel beim Projekt Eigenheim strapaziert werden.

Bauträger
Ein Rundum-sorglos-Paket bietet der Bauträger. Das Haus ist bereits geplant, Käufer können Details nach ihren Wünschen gestalten, falls das Gebäude noch nicht fertiggestellt ist.

Sind alle Sonderwünsche berücksichtigt, steht auch der Kaufpreis fest – sämtliche Risiken während der Fertigstellung sind allein Sache des Bauträgers. Dieser verkauft das Gebäude in der Regel zusammen mit dem Grundstück, sodass der Bauträgervertrag eine Mischung aus Grundstücks-, Kauf- und Werkvertrag für die Bauleistungen ist.

„Da der Bauträger Grundstück und Bauwerk aus einer Hand verkauft, muss der Käufer die Grunderwerbssteuer auf den Gesamtpreis abführen. Diese beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises“, erklärt Christian Heikamp von der Postbank.

Generalunternehmer
Wenn die Baufamilie selbst ein passendes Grundstück gefunden und erworben hat, kann sie für den Bau des Hauses ein Generalunternehmen beauftragen, das alle Gewerke stellt und koordiniert. Meist übernimmt es auch die Planung des Gebäudes. Die Bauherren können zwar mitbestimmen, allerdings sind die Gestaltungsspielräume in der Regel enger gesteckt als bei einem Architektenhaus.

Der Bauwerkvertrag enthält die Bau- und Leistungsbeschreibung, die das Generalunternehmen zu einem Festpreis umsetzt. Besonders schnell geht das bei einem Fertighausanbieter, der den Rohbau in kurzer Zeit erstellen kann. Das Baugrundrisiko – das heißt unerwartete Mehrkosten durch die Beschaffenheit des Bodens – trägt in der Regel aber allein die Baufamilie.

Architekt
Wer sein Haus individuell planen möchte, ist bei einem Architekten richtig aufgehoben. Auch in diesem Fall muss man sich selbst um ein geeignetes Grundstück kümmern. Der Architekt entwirft den Plan nach den Wünschen und Bedürfnissen seines Kunden und begleitet den Bau bis zur Fertigstellung.

Ein Architektenhaus ist in der Regel vergleichsweise teuer: „Auch wenn der Architekt die Baukosten ehrlich kalkuliert, kann er keine Kostensicherheit im Sinne eines Festpreises geben“, sagt Christian Heikamp. „Zudem sollten Baufamilien berücksichtigen, dass der Architekt zwar für seine Planung haftet, nicht aber für Mängel in der Bauausführung.“