Aktie im Fokus: Piedmont Office Realty Trust – Eigentümer von Bürogebäuden mit 13% Dividendenrendite

Freedom Finance: Piedmont Office Realty Trust (PDM) besitzt, verwaltet und vermietet hochwertige Class-A-Büroimmobilien, die sich hauptsächlich in den wachstumsstarken Gebieten des Sun Belt befinden.

Das Portfolio des Unternehmens hat einen Wert von ca. 5 Milliarden US-Dollar und umfasst Büros mit einer Gesamtfläche von über 1,5 Millionen Quadratmetern. Piedmont wurde 1997 gegründet und hat seinen Hauptsitz in Atlanta, Georgia.

 

Was ist die Idee?

Der makroökonomische Gegenwind und die Beliebtheit von Remote- und Hybrid-Arbeitsplätzen haben sich stark auf Immobilien-Investmentfonds (REITs) ausgewirkt, die sich auf Büroflächen spezialisiert haben. Das dritte Jahr in Folge waren Büro-REITs nun das Schlusslicht im Immobiliensektor.

Büroimmobilien unterscheiden sich jedoch in vielerlei Hinsicht, und ihre fundamentalen Indikatoren hängen weitgehend von der Art der Immobilie, der Büroklasse und der geografischen Lage ab.

Einige REITs haben hohe Nachhaltigkeitsstandards und ein erhebliches Entwicklungspotenzial und werden dennoch mit einem Abschlag auf den fairen Marktwert (Fair Market Value) gehandelt, da sie von der allgemeinen Stimmung im Sektor beeinflusst werden.

Nachstehend finden Sie die Beschreibung einer Anlageidee zu Piedmont Office Realty Trust.

 

 

Warum gefällt uns Piedmont Office Realty Trust?

Grund 1: Büro-REITs sind grundlegend unterbewertet

Hohe Inflation, eine straffere Geldpolitik, Rezessionsängste sowie die Popularität von Remote- und Hybrid-Arbeitsplätzen nach der Pandemie haben die auf Büroräume spezialisierten REITs stark belastet. Infolgedessen verzeichneten Büro-REITs Ende 2022 das zweite Jahr in Folge die schlechtesten Renditen unter den Vermögenswerten des Immobiliensektors.

Der Büro-REIT-Index von Hoya Capital sank um mehr als 25%, während der Vanguard Real Estate ETF eine geringfügige Korrektur von 2% verzeichnete. Alle US-Büro-REITs gaben im Jahr 2022 nach, wobei sieben von ihnen mehr als die Hälfte ihres Marktwerts verloren.

Büro-REITs werden derzeit unter den pessimistischsten Schätzungen für nicht-öffentliche Büroimmobilienwerte gehandelt.

Die aktuelle Marktkapitalisierung von Büro-REITs liegt 30 bis 40% unter ihrem Nettoinventarwert (P/NAV < 1x) und nur 6,7 mal unter ihrem jährlichen operativen Cashflow (P/FFO – 6,7x).

 

 

Home-Office ist zur neuen Normalität geworden und der Katalysator, der den Abwärtstrend bei der Büronutzungsrate (definiert als das Verhältnis von belegter zu verfügbarer Fläche über einen bestimmten Zeitraum) beschleunigt.

Nach Angaben von Kastle Systems liegt die tägliche Büronutzungsrate in den USA seit Anfang des Jahres bei etwa 50%. Obwohl der Cashflow und die Auslastung der Gebäude nur 5% unter dem Niveau vor der Pandemie liegen, befinden sie sich auf einem klaren Abwärtstrend, der sich auch im Marktwert von Immobilienfonds widerspiegelt.

Wir sind jedoch der Ansicht, dass die wachsende Beliebtheit alternativer Arbeitsformen nur begrenzte Auswirkungen auf den Sektor haben wird. Die Umfrage von Hogan Assessments ergab, dass nur ein kleiner Prozentsatz der Arbeitnehmer – durchschnittlich 10 bis 20% – die Arbeit im Büro ganz aufgeben möchte.

Die Befragten nannten am häufigsten Schwierigkeiten bei der Interaktion (36%), Ablenkungen zu Hause (25%) und Motivationsprobleme (16%) als die größten Herausforderungen im Home-Office-Modus.

Nach Angaben von KPMG würde weniger als einer von fünf Arbeitnehmern es vorziehen, vollständig remote zu arbeiten.

 

 

Wir gehen davon aus, dass die Büroflächen in den kommenden Jahren optimiert werden, doch dürfte dies in erster Linie Immobilien der Klassen B/C/D in den verkehrsreichsten Gebieten der großen Metropolen betreffen.

Laut WFH Research ist der Wegfall des Arbeitsweges der Hauptvorteil vom Home-Office, da die Mitarbeiter dadurch durchschnittlich 6,5 Stunden pro Woche und etwa 100 Dollar an Pendelkosten sparen. Daher werden Objekte, die leicht und schnell zu erreichen sind, die größte Stabilität aufweisen.

Der Bürosektor wird in zwei Kategorien unterteilt: urban und sekundär/vorstädtisch. Die Kategorie „urban“ umfasst Immobilien, die sich auf die zentralen Geschäftsbezirke der größten US-Städte konzentrieren, d. h. in einem Segment, das während der Pandemie besonders stark betroffen war.

Sekundäre REITs betreiben Anlagen in wachsenden Städten, die noch nicht in der Liste der großen Ballungsgebiete enthalten sind. Wir sind davon überzeugt, dass REITs, die Sekundärbüros in den Regionen des Sun Belt besitzen, am besten positioniert sind. Denn die Nachfrage nach ihnen wird durch die wachsende Bevölkerung und die günstige Struktur der lokalen Wirtschaft angeheizt.

Unsere Erkenntnisse werden durch die neuesten Branchendaten gestützt. Im Vergleich zum landesweiten Durchschnitt von 50% hat sich die Auslastung in den Sun Belt-/Sekundärmärkten auf über 75% erholt.

Im ersten Quartal lag die durchschnittliche Auslastung von Büro-REITs bei 87,4%, verglichen mit 92,7% im Jahr 2019, d. h. der Wert ist heute 5,3% niedriger als vor der Pandemie.

Die Sun Belt/-Sekundärmarkt-REITs meldeten jedoch einen viel bescheideneren Rückgang von 2,5%.

 

 

Die Spanne der angebotenen Mieten zeigt ähnliche Trends. Im gesamten Sektor meldeten die REITs eine Verringerung der Mietspannen um 0,2%, während die Sun Belt/Sekundärmarkt-REITs die Spannen um durchschnittlich 3% erhöhten. Ferner weisen sie die beste Vermietungsaktivität auf, die nur 14% unter dem Niveau von 2019 liegt.

Im Vergleich dazu ging die Vermietungsaktivität der Küsten-REITs um 37% zurück.

Die operative Leistung von REITs hängt auch von der Klasse der Büros und ihrem Preissegment ab. Laut JLL Research hat die relative Knappheit an hochwertigen Flächen es den Vermietern ermöglicht, die nominalen Class-A-Mieten zu halten.

Gleichzeitig stiegen die Angebotsmieten um 0,3% auf 38,96 Dollar pro Quadratfuß und erreichten damit ein Allzeithoch.

Daher bleiben wir gegenüber REITs, die sich auf städtische Objekte der Klasse B/C/D in Gegenden mit hohem Verkehrsaufkommen spezialisiert haben, zurückhaltend.

Gleichzeitig erwarten wir eine Erholung bei sekundären REITs, die erstklassige Immobilien in den Regionen des Sun Belt betreiben, da sie von der wachsenden Bevölkerung und der günstigen Struktur der lokalen Wirtschaft profitieren.

 

 

Grund 2: Zunehmendes Engagement in der Sun-Belt-Region

Piedmont verfolgt eine aktive Umstrukturierung seines Geschäfts, die darauf abzielt, Büroimmobilien in den zentralen Geschäftsbezirken von US-Großstädten zu reduzieren und sich auf erstklassige Standorte in den wachstumsstarken Regionen des Sun Belt zu konzentrieren.

Heute entfallen auf diese Regionen etwa 67% der Mieteinnahmen des Unternehmens. Das Management von Piedmont plant, diesen Anteil bis Ende 2023 auf 70 bis 75% zu steigern.

Das Ziel des Unternehmens scheint realistisch zu sein, wenn man bedenkt, dass etwa 70% der offenen Stellen in Atlanta, Dallas, Orlando oder Nord-Virginia zu finden sind und 90% der Vermietungsaktivitäten im letzten Quartal in den Gebieten des Sun Belt stattfanden.

 

 

Das Sun-Belt-Portfolio von Piedmont ist für den Fall einer massiven Büroflächenoptimierung gut aufgestellt, da es sich bei den meisten Immobilien des Unternehmens um Class-A-Büros in erstklassigen Lagen, aber außerhalb der zentralen Geschäftsbezirke handelt.

In den vergangenen 10 Jahren hat Piedmont die durchschnittliche Größe der angebotenen Flächen stetig reduziert, was es dem Unternehmen ermöglichte, sich auf relativ kleine Mieter zu konzentrieren.

Kleinere Mieter sind zwar weniger zuverlässig als große Unternehmen, aber diese Strategie erlaubte es dem Unternehmen, die Konzentration im Umsatzmix zu verringern, und verschaffte ihm außerdem eine beträchtliche Preismacht.

Es sei darauf hingewiesen, dass die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit von Piedmont 5,6 Jahre beträgt.

 

 

Die hohe Qualität des Immobilienportfolios des Unternehmens und die relative Preissetzungsmacht haben Piedmont in die Lage versetzt, im Vergleich zu seinen Mitbewerbern einen Premium-Mietpreis zu verlangen.

Der von dem Unternehmen geforderte Mietpreis liegt in allen wichtigen Märkten über dem Durchschnitt.

 

 

Im ersten Quartal vermietete Piedmont ca. 51.100 Quadratmeter Bürofläche, wovon die Hälfte auf Neuabschlüsse entfällt. Damit erreichte die Vermietungsaktivität in Verbindung mit Neuabschlüssen zum Ende des Berichtszeitraums den höchsten Stand seit 2018.

Darüber hinaus sind diese Abschlüsse langfristig, mit einer durchschnittlichen Mietdauer von acht Jahren.

In fünf der letzten sieben Quartale ist es Piemont gelungen, mehr als 18.500 Quadratmeter Fläche zu vermieten. Das ist mehr als der Durchschnitt vor der Pandemie.

Dieser Trend wird sich auch im zweiten Quartal 2023 fortsetzen, da das Management bei der letzten Telefonkonferenz mitteilte, dass das Unternehmen bis zur Veröffentlichung des Jahresabschlusses die Schwelle von 18.500 Quadratmetern überschritten hat.

Von allen REITs, die im Sun Belt tätig sind, war Piedmont am stärksten von der Pandemie betroffen. Die Belegung der Gebäude ging von 93,3% im ersten Quartal 2019 auf 85,5% im vierten Quartal 2021 zurück.

Seitdem gibt es jedoch Anzeichen für eine Erholung. In Anbetracht der aktuellen Vermietungsaktivitäten des Unternehmens erwarten wir, dass sich die Vermietungsquote kurzfristig verbessern wird.

 

 

Grund 3: Kapitalallokation – hohe Dividendenrendite von 13%

Piedmont bietet seinen Aktionären eine hohe Dividendenrendite von 13%.

Im Jahr 2022 schüttete das Unternehmen 104,4 Millionen US-Dollar bzw. 0,84 US-Dollar je Aktie an die Aktionäre aus.

Das operative Ergebnis (FFO) belief sich im gleichen Zeitraum auf 247,1 Millionen US-Dollar (2 US-Dollar je Aktie), während das bereinigte FFO 178 Millionen US-Dollar oder 1,44 US-Dollar je Aktie betrug.

Piedmont schüttet also nur 58% der verfügbaren Mittel aus.

Mit anderen Worten:
Das Unternehmen ist in der Lage, seine Ausschüttungen beizubehalten.

 

 

Piedmont Finanzergebnisse

Die Ergebnisse von Piedmont lassen sich für das Jahr 2022 wie folgt zusammenfassen:

• Der Umsatz betrug 563,8 Millionen US-Dollar gegenüber 528,7 Millionen US-Dollar im Vorjahr.
• Das NOI betrug 337,6 Millionen US-Dollar im Vergleich zu 317,6 Millionen US-Dollar im Jahr 2021.
• Das FFO stieg von 245,4 Millionen US-Dollar auf 247,1 Millionen US-Dollar.
• Der FFO-Anteil am Umsatz betrug 43,83% gegenüber 46,42% im Vorjahr.

 

 

Im Folgenden werden die Finanzergebnisse des Unternehmens für das erste Quartal des Geschäftsjahres 2023 dargestellt:

• Der Umsatz betrug 142,4 Millionen US-Dollar gegenüber 136,1 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum.
• Das NOI belief sich auf 84,5 Millionen US-Dollar, verglichen mit 82,4 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum.
• Das FFO ging leicht von 62,9 Millionen US-Dollar auf 56,3 Millionen US-Dollar zurück.
• Der FFO-Anteil am Umsatz betrug 39,54% gegenüber 46,22% im Vorjahr.

 

 

Am Ende des letzten Berichtszeitraums lag der Umsatz von Piedmont unter den Erwartungen der Wall Street (142,4 Millionen US-Dollar gegenüber der Konsensschätzung von 143,9 Millionen US-Dollar). Das Unternehmen bekräftigte jedoch seine Prognose für den operativen Cashflow im Gesamtjahr.

Es wird erwartet, dass das FFO pro Aktie zwischen 1,80 und 1,90 US-Dollar liegen wird, während der Analystenkonsens bei 1,84 US-Dollar liegt.

Piedmont hat eine hohe Schuldenlast. Der Verschuldungsgrad beträgt 64% und liegt damit über dem Durchschnitt der Büro-REITs. Der Durchschnitt der Vergleichsunternehmen liegt bei 52%. Das Verhältnis Nettoverschuldung/EBITDA beträgt 7,4x, was dem Durchschnittswert der Büro-REITs entspricht.

Der potenzielle Schuldenabbau ist einer der Gründe für die Neubewertung der Piedmont-Aktie. Das Unternehmen verfügt über hinreichende Liquidität, um seine Verpflichtungen mit der nächstmöglichen Fälligkeit zu erfüllen.

Barmittel und Barmitteläquivalente in Höhe von 170,6 Millionen US-Dollar sowie eine revolvierende Kreditfazilität in Höhe von 600 Millionen US-Dollar ermöglichen die Rückzahlung des größten Teils der nicht verbrieften Anleihen, die 2023 und 2024 fällig werden.

Es ist wahrscheinlich, dass einige der Verbindlichkeiten zu einem höheren Zinssatz refinanziert werden, aber ihre Auswirkungen auf den Shareholder-Value des Unternehmens sind begrenzt.

 

 

Bewertung der Piedmont Aktie

Piedmont wird mit einem Abschlag gegenüber dem Branchendurchschnitt auf den folgenden Multiplikatoren gehandelt: EV/EBITDA – 12,55x, P/FFO – 3,30x, FWD P/FFO – 3,53x, P/B – 0,44x.

 

 

Piedmont Analystenbewertung

Das Unternehmen wird nur von einer einzigen Investmentbank gecovert. Nach ihrer Schätzung liegt der Fair Market Value der Aktie bei 8,50 US-Dollar, was einem Aufwärtspotenzial von 31,2% entspricht.

Unsere Bewertung basiert auf dem Median des EV/EBITDA-Multiplikators des Sektors. Wir verwenden diesen Multiplikator, da er die Unterschiede in der Bilanzstruktur der verschiedenen Investmentgesellschaften nicht berücksichtigt.

Im Durchschnitt des Sektors werden die Unternehmen mit einem EV/EBITDA von 16,80x gehandelt (+33,9% zum aktuellen Kurs). Wir haben diesem Faktor eine spezifische Gewichtung von 0,5 zugewiesen.

Wie oben erwähnt, impliziert die Preisschätzung der Investmentbank, die PDM abdeckt, ein Aufwärtspotenzial von 31,2%. Wir setzten die spezifische Gewichtung dieses Faktors auf 0,5.

Daher haben wir den Fair Market Value der Aktie auf 9 US-Dollar pro Aktie festgelegt, was einem Aufwärtspotenzial von 30,4% entspricht.

 

 

Hauptrisiken

• Eine erhöhte Schuldenlast in Verbindung mit einer stagnierenden Betriebsleistung birgt hohe Risiken für Investoren. Wenn Immobilien an Wert verlieren und die Finanzergebnisse stagnieren, könnte die Verschuldung zu einem Risikofaktor für die finanzielle Nachhaltigkeit von Piedmont werden.
• Die Dividendenausschüttungsquote ist zwar niedrig, aber es ist möglich, dass die Unternehmensleitung von Piedmont beschließt, die Ausschüttungen zu senken, wenn Schulden fällig werden, um eine gesunde Bilanz zu erhalten. In diesem Fall könnte die Aktie unter Druck bleiben.
• Eine Verlangsamung der Wirtschaftstätigkeit könnte Druck auf die Mieter von Piedmont ausüben. Infolgedessen könnten die Belegungs- und Vermietungsquoten des Unternehmens sinken.
• Wir gehen davon aus, dass das Aufkommen von Remote- und Hybrid-Arbeitsmodellen zu bedeutenden Veränderungen in der Branche führen wird. Art und Umfang dieser Entwicklungen können jedoch noch nicht zuverlässig bestimmt werden.