Mietpreisbremse: Neue Regelungen für Mieter und Vermieter ab 2019

Credit Europe Bank: Um beurteilen zu können, ob bei einer Neuvermietung die zulässige Mieterhöhungsgrenze überschritten wird oder nicht, benötigen Mieter Angaben zum Beispiel über die Höhe der Vormiete oder über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen.

Um dies zu gewährleisten, hat die Bundesregierung das bestehende Mieterschutzgesetz zu Beginn des Jahres angepasst.

Jetzt muss der Vermieter dem künftigen Mieter bereits vor Vertragsabschluss unaufgefordert Auskunft geben, wenn er sich auf etwaige Ausnahmetatbestände wie eine erhöhte Vormiete berufen möchte, um eine über dem Mietspiegel liegende Miete zu vereinbaren. Konkret muss der Vermieter mitteilen, wie hoch die Miete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war.

Möchte der Vermieter höhere Mieten aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erheben, muss er nachweisen, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.

Überhöhte Miete zurückfordern
Wenn der Vermieter die Auskunft nicht entsprechend der gesetzlichen Vorgaben erteilt, kann der Mieter die überzogene Miete jederzeit rügen und ab der nächsten Mietzahlung die Differenz zwischen zulässiger und tatsächlich gezahlter Miete vom Vermieter zurückfordern.

Diese Änderungen gelten für Vertragsschlüsse ab dem 1. Januar 2019 und nicht rückwirkend. Im Gegenzug kann der Vermieter die Auskunft jederzeit nach Vertragsabschluss nachholen. Die verspätete Auskunft entbindet ihn aber nicht von seinen Zahlungspflichten.

Im Gegenteil: Der Mieter kann die Mietdifferenz noch zwei Jahre lang nach der nachgeholten Auskunft von seinem Vermieter zurückfordern, wenn er die unzulässige Miethöhe gerügt hat. Dadurch sollen Verstöße des Vermieters gegen die Auskunftspflicht sanktioniert werden.

Auskunftspflicht bloßer Papiertiger
Das Problem: Die Pflicht-Auskunft des Vermieters ist kaum das Papier wert auf dem sie steht, den sie braucht keine Berechnungen zu enthalten. Eine pauschale Begründung nach dem Motto: „die Wohnung wurde im Februar 2018 modernisiert“ ist ausreichend. Damit bleibt für den Mieter weiterhin unklar, wie hoch die zulässige Miete höchstens sein darf.

Um hier klarer zu sehen, kann der Mieter die Höhe der Vormiete ausdrücklich anzweifeln. Er muss dann nach Paragraph 556g Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verlangen, den vorherigen Mietvertrag nebst etwaigen Mieterhöhungen einzusehen.

Der Vermieter ist verpflichtet, seinem Mieter den Vor-Mietvertrag zu zeigen. Allerdings müssen persönliche Angaben zum ehemaligen Mieter unkenntlich gemacht werden.

Der Mieter kann nach wie vor keine Mietzahlungen zurückfordern, die er vor der Rüge erbracht hat. Auch diese Änderungen gelten erst für Vertragsverhältnisse, die ab dem 01. Januar 2019 abgeschlossen werden.

Fazit
Die Auskunftspflicht des Vermieters und die jetzt vereinfachte Rüge ermöglichen es Mietern, sich einfacher auf Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu berufen. Allerdings muss der Mieter seine Rechte wie bisher aktiv durchsetzen.

Das bedeutet, dass der Mieter weiterhin gefühlt zum „Vertragsbruch“ gezwungen wird, indem er sich von einer freiwillig eingegangenen vertraglichen Vereinbarung im Nachhinein löst. Zudem wird erwartet, dass der Mieter bereit ist, im Prinzip vom ersten Tag des Vertragsverhältnisses an mit dem Vermieter Streit zu suchen.

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