Renovierungsklausel, Umzug und Co. – Rechte und Pflichten von Mietern

ERGOdirekt: Ein Umzug in eine neue Wohnung kann an den Nerven zerren. Tatsächlich ist der Auszug der häufigste Anlass für Konflikte zwischen Mieter und Vermieter aufgrund der Schönheitsreparaturen. Aber auch Tierhaltung, Mieterhöhung und Mietkündigung lösen Rechtsstreitigkeiten aus.

Mittlerweile wurden viele Klauseln, die dem Mieter eine Renovierung beim Auszug, ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung oder die letzte Renovierung, aufbürden, für unwirksam erklärt. Über die konkreten Rechte, die sich aus der neuen Rechtssprechung ergeben, gibt es viele offene Fragen.

Mieterhöhungen sind limitiert
Die Miete ist in fast allen Familien der größte regelmäßige Ausgabeposten. Wie hoch darf eine Mieterhöhung generell ausfallen? Dazu Harald Schäfer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus Berlin: "Die Miete darf bei einem bestehenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöht werden, falls dadurch die ortsübliche Vergleichsmiete, ersichtlich etwa aus dem Mietspiegel, nicht überschritten wird.

Inzwischen hat der Landesgesetzgeber die Möglichkeit diese 20%-ige Grenze auf 15 Prozent herabzusetzen". Inzwischen haben viele Länder von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht ( zum Beispiel Berlin, Bremen, München , Hamburg, Teile von NRW und Bayern).

Mietpreisgrenze
Seit dem 1.07.2015 hat der Bundesgesetzgeber darüberhinaus dem Landesgesetzgeber die Möglichkeit eingeräumt, bei Neuvermietung keine Miete verlangen zu dürfen, die um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. War die vorherige Miete bereits höher, kann diese allerdings weiter verklangt werden. In welchen Gebieten diese Mietpreisgrenze gilt ist jeweils vor Ort in Erfahrung zu bringen.

Kündigung wegen Eigenbedarf
Oftmals kündigt ein Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf, weil beispielsweise angeblich die Tochter des Vermieters einziehen will. Harald Schäfer: "Wenn der Eigenbedarf besteht, muss der Mieter ausziehen und bekommt keine Umzugsbeihilfe." Falls allerdings Zweifel bestünden, müsse der Vermieter gegebenenfalls in einem Prozess beweisen, dass die Tochter tatsächlich einziehen will.

Im Fokus: Schönheitsreparaturen und rechtliche Fragen rund um den Umzug
Nach Ansicht von Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund dürften in drei Vierteln aller Mietverträge unwirksame Klauseln existieren. Beispiel: Sind die Renovierungsfristen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen und ist die Wohnung auch nicht übermäßig abgewohnt, so muss der Mieter auch dann nicht renovieren, wenn im Mietvertrag eine Endrenovierungsklausel vereinbart wurde.

Der BGH hat aber entschieden, dass durch Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag vereinbarte Klauseln, die den Mieter zur laufenden Renovierung und zusätzlich zu einer Endrenovierung verpflichten, unwirksam sind. Fachanwalt Harald Schäfer: "Man muss beispielsweise bei einem Auszug aus der Mietwohnung nach anderthalb Jahren nicht renovieren, denn in Formularmietverträgen sind diese Klauseln zur Auszugsrenovierung unwirksam."

Inzwischen hat der BGH generell eine renovierungspflicht bei Auszug des Mieters abgelehnt, wenn ihm bei Einzug keine renovierte Wohnung übergeben wurde. Hier ist angeraten sich bei Auszug unter Vorlage des Mietvertrages beraten zu lassen.

Haftung bei Schäden im Verlauf des Umzugs
Neben den Schönheitsreparaturen beim Auszug ist der Umzug selbst ein Thema, das viele Menschen beschäftigt. Haften beispielsweise studentische Hilfskräfte, die man beim Umzug beschäftigt, für etwaige Schäden am Mobiliar?

Harald Schäfer: "Eine Haftung liegt nur bei grober Fahrlässigkeit und bei Vorsatz dem Auftraggeber gegenüber vor." Auch Freunde oder Bekannte, die bei einem Umzug helfen, müssen im Normalfall nicht haften, wenn sie versehentlich etwas beschädigen.

Matthias Walther, Experte für Sachversicherungen bei ERGO Direkt Versicherungen: "Grundsätzlich ist die Rechtslage so: Bei entgeltlicher Hilfe haften die Freunde und können in Regress genommen werden. Handelt es sich um eine reine Gefälligkeitsleistung, müssen die Freunde nur bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz haften." Auch die Hausratversicherung, so Matthias Walther, würde bei Beschädigungen während des Umzugs nicht einspringen.

Rechte und Pflichten in Wohngemeinschaften
Für WGs existiert eine besondere rechtliche Situation. Wer soll beispielsweise in der WG den Mietvertrag unterschreiben? Harald Schäfer rät dazu, dass alle Mitglieder der WG den Vertrag unterzeichnen. Generell, so Harald Schäfer, muss ein Mieter den Vermieter um sein Einverständnis bitten, falls er ein Zimmer untervermieten und somit eine WG gründen will.

Der Mieter und das liebe Vieh
Ein häufiger Auslöser von Mietkonflikten ist die Haltung von Haustieren. Ob Schäden oder Lärmbelästigung – schnell ist es vorbei mit der Tierliebe und ein Rechtsstreit folgt: Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund: "Entscheidend ist die Regelung im Mietvertrag. Ist hier geregelt, dass Hundehaltung oder Katzenhaltung verboten ist, muss man sich daran halten.

Steht im Mietvertrag, dass die Hunde- oder Katzenhaltung von einer Erlaubnis des Vermieters abhängen soll, dann muss man seine Zustimmung einholen." Falls im Mietvertrag allerdings stehe: "Tierhaltung verboten" oder "Tierhaltung nur mit Erlaubnis des Vermieters", so sei dieser Passus unwirksam. Der Grund: Kleintiere dürfe man, so Ulrich Ropertz, als Mieter immer halten!