Wohnatlas 2019 – Umzug in den Speckgürtel? Wo sich Pendeln für Immobilienkäufer lohnt

Postbank: Knapp 40 Prozent der berufstätigen Deutschen fahren zur Arbeit in einen anderen Landkreis. Wer seinen Arbeitsplatz in einer Großstadt hat, ist wegen der hohen Wohnungspreise häufig zum Pendeln gezwungen. Leben im Umland, arbeiten in der City – das ist für immer mehr Menschen Alltag.

Allerdings gibt es Pendeln nicht zum Nulltarif. Eine Modellrechnung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank zeigt, wann der Kostenvorteil des günstigeren Immobilienerwerbs im Umland verglichen mit dem Kauf in einer der sieben größten deutschen Städte durch Fahrtkosten und -zeit aufgezehrt ist.

Das Ergebnis: Der Umzug ins Umland der sogenannten Big Seven lohnt sich nicht überall gleichermaßen. Käufer sparen lange, wenn ihr Wohnort per Bahn gut an die Metropole angebunden ist.

 

 

Das gilt besonders für Deutschlands Pendler-Hauptstadt Frankfurt am Main. Fast zwei Drittel (64 Prozent) der Arbeitnehmer in der Bankenmetropole wohnen laut einer Studie der Bundesagentur für Arbeit außerhalb der City, so viele wie in keiner anderen deutschen Großstadt.

Und die langfristigen Preisvorteile, die der günstigere Immobilienkauf im Frankfurter Umland bringt, werden rund um andere Metropolen kaum erreicht. In gleich sieben Städten im Frankfurter Speckgürtel können Pendler laut HWWI-Modellrechnung mindestens 40 Jahre lang Geld sparen.

Beste Bedingungen für Pendler
Verglichen wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in der Metropole mit dem Erwerb einer Wohnung in einer der größeren Städte in einem angrenzenden Landkreis.

Spitzenreiter im Speckgürtel-Vergleich um die deutschen Big Seven ist Langen (Landkreis Offenbach): Der Kaufpreisvorteil gegenüber Frankfurt ist bei Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel für den Arbeitsweg erst nach mehr als 60 Jahren aufgebraucht. Bei täglicher Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne allerdings auf 22,5 Jahre.

Auch in Dreieich im Landkreis Offenbach und in der kreisfreien Stadt Offenbach am Main sparen Käufer trotz Pendelns mehr als ein halbes Jahrhundert lang.

Ähnlich günstig ist die Lage für Pendler aus Neuss (Rhein-Kreis) und Erkrath (Landkreis Mettmann), die in Düsseldorf arbeiten, sowie für Beschäftigte aus Dachau, die nach München pendeln.

 

 

Bus- und Bahnfahren fast immer günstiger
Die Städte im Umland, die den Kaufpreisvorteil trotz Pendelns mindestens 40 Jahre lang bieten, verfügen alle über schnelle Anbindungen im öffentlichen Nahverkehr. Die kürzeste Fahrtzeit liegt bei neun Minuten. So schnell kommt man aus Neuss, Erkrath und Mettmann nach Düsseldorf. Fast genauso kurz sind die Fahrtzeiten aus Langen nach Frankfurt (10 Minuten) und aus Hürth nach Köln (11 Minuten).

„Für Pendler ist eine gute Schienenanbindung das A und O. Darauf sollten potenzielle Käufer bei ihrer Entscheidung für Wohneigentum im Umland unbedingt achten“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. „Der öffentliche Nahverkehr wird darüber hinaus im Zuge der künftigen Klima- und Verkehrspolitik eine deutliche Aufwertung erfahren. Pendeln wird dann noch einfacher.“

Immobilienexperten sind sich einig, dass Städte mit Schienenanschluss an die Metropole weiter an Attraktivität gewinnen werden. Das sorgt dann auch gleichzeitig für wertstabile Immobilien in der entsprechenden Region.

Wo Pendler profitieren: Wo der Umzug in den Umlandlandkreis mehr als 40 Jahre lang günstiger ist

Gemeinde/ Stadt	Landkreis	Metropole	Entfer­nung*	Schnellste Verbindung **	Schnellste Route**	Umland günstiger als Metropole	Umland günstiger als Metropole
			km	Minuten ÖPNV	Minuten PKW	Jahre bei Nutzung ÖPNV	Jahre bei Nutzung PKW
Langen (Hessen)	Offenbach	Frankfurt	22	10	22	61,9	22,5
Neuss	Rhein-Kreis Neuss	Düsseldorf	10	9	18	52,7	22,2
Dachau	Dachau	München	18	13	30	52,4	19,6
Dreieich	Offenbach	Frankfurt	13	14	14	51,8	36,4
Erkrath	Mettmann	Düsseldorf	16	9	22	51,6	17,9
Offenbach am Main	Kreisfreie Stadt	Frankfurt	9	12	16	50,6	30,7
Maintal	Main-Kinzig-Kreis	Frankfurt	13	18	20	46,7	32,5
Mettmann	Mettmann	Düsseldorf	26	9	35	45,2	11,2
Neu-Isenburg	Offenbach	Frankfurt	9	17	14	45,0	41,3
Bad Vilbel	Wetteraukreis	Frankfurt	16	16	20	44,1	26,4
Puchheim	Fürstenfeld­bruck	München	23	15	35	43,4	15,9
Hürth	Rhein-Erft-Kreis	Köln	13	11	20	42,7	18,9
Taufkirchen (Vils)	Erding	München	14	22	28	42,3	27,3
Eschborn	Main-Taunus-Kreis	Frankfurt	9	13	12	41,8	33,3
Teltow	Potsdam-Mittelmark	Berlin	19	17	28	40,6	18,8
Seevetal	Harburg	Hamburg	26	17	24	40,0	19,6

*vom Bahnhof bzw. Ortsmitte zum HBF der Metropole / **Abfahrt am 29.3.2019 morgens zwischen 7 und 8 Uhr
Quellen: BBSR (2019): INKAR online, http://www.inkar.de/; Empirica (2019): empirica-systeme Marktdatenbank; Genesis regional (2019):http://www.regionalstatistik.de; Statistisches Bundesamt (2019): www.destatis.de; Google Maps (2019); Berechnungen und Darstellung HWWI

 

Was kostet Pendeln wirklich?
Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 70 Quadratmeter große Wohnung zuzüglich Notargebühren (2 Prozent vom Kaufpreis) und Grunderwerbsteuer sowohl in der Metropole als auch im Umlandkreis.

Zur Berechnung der Pendelkosten wird angenommen, dass ein Familienmitglied in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch Stadtbewohner einen Arbeitsweg haben, wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Umlandbahnhof und vom Hauptbahnhof der Metropole zu seinem Arbeitsplatz.

Zusätzliche Zeiten entstehen also für Pendler nur von Bahnhof zu Bahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

In einem zweiten Schritt geht es um die Pendelkosten insgesamt: Einerseits werden die Kosten für die Fahrkarte für Bus und Bahn beziehungsweise für das Auto (inkl. Benzin, Anschaffung, laufende Kosten) herangezogen. Andererseits wird der zusätzliche Zeitaufwand für den Umlandbewohner mit dem in der Metropole im Mittel erzielten Bruttolohn im Jahr 2018 veranschlagt.

 

 

Frankfurt ist attraktiv für Autopendler
Autopendler kommen in der Untersuchung zumeist schlechter weg, denn die Fahrt mit dem Pkw ist nicht nur häufig zeitaufwändiger, sondern auch teurer. Die besten Werte in der Modellrechnung erzielen Autopendler nach Frankfurt am Main.

Aus Neu-Isenburg verfahren sie den Kaufpreisvorteil nach 41,3 Jahren. Unter den fünf besten Orten für Autopendler in eine der Big-Seven-Städte finden sich ausschließlich Orte im Umland der Mainmetropole: Dreieich, Eschborn, Maintal und Offenbach bieten Kaufpreisvorteile, die 30 Jahre und länger Bestand haben.

Pendler aus dem Stuttgarter Umland verfahren Kaufpreisvorteil schneller
Im Stuttgarter Umland findet sich keine Stadt, in der die Kaufpreisvorteile vier Jahrzehnte oder länger Bestand haben. Pendler zehren die Ersparnis nach maximal 30 Jahren auf – wenn sie mit der Bahn fahren. Wer sich selbst hinters Steuer setzt, verfährt das gesparte Geld spätestens nach 16 Jahren.

Das liegt daran, dass die Kaufpreisvorteile im Umland verglichen mit dem Preisniveau in der baden-württembergischen Landeshauptstadt nicht so groß wie in anderen Städten sind. Die Ersparnis wird schneller im Pendleralltag verfahren.

Investitionschancen für Pendler rund um München
In Deutschlands teuerster Stadt München neigen besonders viele Kaufinteressierte dazu, die Wohnungssuche auf Regionen jenseits der Stadtgrenze auszuweiten. Wer den Umzug ins Umland erwägt, kann durchaus lohnende Investments entdecken.

Die Anbindung an die bayerische Landeshauptstadt ist vielerorts gut und der Preisvorteil relativ groß, sodass Käufer häufig trotz Pendelns auch auf lange Sicht Geld sparen können. Top-Pendler-Städte mit Kaufpreisvorteilen, die mehr als 40 Jahre lang Bestand haben, sind Dachau, Puchheim und Taufkirchen (Vils).

 

 

Lange Wege nach Berlin
In allen Städten zeigt sich, dass Pendler nur langfristig profitieren, wenn die Strecke in weniger als 20 Minuten zu bewältigen ist. Besonders deutlich wird das am Beispiel Berlins. Nur sieben der 33 untersuchten Städte im Berliner Speckgürtel punkten mit Bus- und Bahnzeiten von unter 30 Minuten pro Strecke.

Lediglich aus Teltow schaffen es Pendler in unter 20 Minuten in die City. Der Faktor Zeit ist für die Berechnung der Pendelkosten aber eine entscheidende Größe.

Postbank stellt Pendelkostenrechner vor
„Unsere Modellrechnung zeigt, welche Faktoren den Preis für das Pendeln bestimmen“, sagt Postbank-Expertin Eva Grunwald. Interessierte können das jetzt für sich selbst ausprobieren – mit dem neuen Postbank Pendelkostenrechner: immobilien.postbank.de/pendelkostenrechner.

Das Tool bezieht Wohnungsgröße oder Immobilienpreise sowie die Zahl der pendelnden Familienmitglieder per Bahn oder Auto in die Berechnung ein. „Das zeigt Immobilienkäufern, wie lange sie von der Ersparnis durch den günstigeren Wohnungskauf im Umland profitieren können“, sagt Eva Grunwald.

Die individuelle Analyse kann durch weitere Faktoren verfeinert werden: Denn entscheidend ist auch, wo exakt die Wohnung und die Arbeitsstelle in der Metropole liegen, ob Home-Office-Regelungen die Zahl der Pendeltage verringern und wie die berufliche Planung generell aussieht. Bleibt es bei dem Arbeitsverhältnis in der City, sind berufliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar?

Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet eine Investition in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen. „Wer unsicher ist, lässt sich am besten von einem Immobilienfachmann beraten“, so Eva Grunwald.