ifo Institut: Mietendeckel und Enteignungsdebatte verschärfen Wohnungskrise in Berlin

Analyse der Broker-Test.de Redaktion

Berliner Wohnungsmarkt: Warum regulatorische Eingriffe lange nachwirken

Die neue ifo-Studie liefert Anlegern ein anschauliches Lehrstück darüber, wie tief politische Eingriffe in die Preisbildung eines Marktes greifen können – und wie lange die Effekte anhalten. Obwohl das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel bereits 2021 kassierte, liegt das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten in Berlin laut Studie noch immer 10 bis 15 Prozent unter dem Wert, den die Entwicklung vergleichbarer Großstädte erwarten lässt. Der Markt hat sich also nicht normalisiert, sondern trägt einen dauerhaften Bewertungsabschlag.

Entscheidend ist die Aufspaltung der Reaktion: Nach dem Aus des Deckels erhöhten vor allem private Vermieter die Angebotsmieten kräftig, während größere Wohnungsunternehmen mit dem Verkauf von Beständen an landeseigene Gesellschaften reagierten. Gleichzeitig ging die Neubau- und Sanierungstätigkeit spürbar zurück, besonders bei großen Anbietern. Für Investoren in börsennotierte Wohnimmobilienunternehmen ist das ein relevanter Befund, denn es zeigt, dass regulatorische Unsicherheit die Investitionsbereitschaft und damit die langfristige Werthaltigkeit von Portfolios direkt belastet.

Einordnung für Anleger

Die Datenbasis der Studie ist mit rund 2,3 Millionen Miet- und 1,1 Millionen Kaufangeboten in den 14 größten deutschen Städten von 2017 bis 2024 breit angelegt. Ergänzt wird sie durch einen Index wohnungspolitischer Unsicherheit aus 230 Zeitungen. Laut Ko-Autorin Carla Krolage steigt die Unsicherheit am Markt jedes Mal deutlich, sobald über Mietendeckel oder Enteignung diskutiert wird – und diese Unsicherheit schlägt sich unmittelbar im Investorenverhalten nieder.

Für Anleger ergibt sich daraus ein zweiseitiges Bild. Steigende Angebotsmieten stützen kurzfristig die Cashflows von Bestandshaltern. Gleichzeitig signalisiert der zurückbleibende Kaufpreis, dass der Markt künftige politische Risiken einpreist. Der zentrale Faktor bleibt die politische Debatte selbst: Solange Enteignungsforderungen im Raum stehen, dürfte der Bewertungsdiscount fortbestehen. Anleger sollten daher genau beobachten, wie stark einzelne Unternehmen im Berliner Markt engagiert sind und ob sie ihre Portfolios regional diversifiziert haben.

Unterm Strich verdeutlicht die Studie, dass Marktvertrauen ein schwer wiederherstellbares Gut ist. Selbst ein juristisch gestopptes Regulierungsvorhaben wirkt über Jahre nach, wenn die politische Grundsatzdebatte weitergeht. Für Anleger im Segment Wohnimmobilien bleibt die regulatorische Entwicklung damit ein zentraler Beobachtungspunkt.