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Baudarlehen werden teurer: Wie sollten Immobilienkäufer jetzt handeln?

Waren zehnjährige Baudarlehen Ende 2016 für rund ein Prozent Zinsen zu haben, so müssen Immobilienkäufer heute 1,5 Prozent Zinsen zahlen. Ein halbes Prozent mehr, das klingt zunächst nicht viel. Doch je nach Kredithöhe kommen etliche Mehrkosten zusammen.

 

Zahlt ein Kreditnehmer beispielsweise 1,5 statt 1,0 Prozent Zinsen, verteuert sich ein Baudarlehen über 300.000 Euro um rund 1.500 Euro pro Jahr. Binnen zehn Jahren summiert sich der Mehraufwand auf 15.000 Euro. Angesichts dieser Entwicklung stehen potentielle Immobilienkäufer vor der Frage: Schnell den Baukredit unter Dach und Fach bringen oder abwarten?

Solide Baufinanzierung erfordert mehr als gute Zinsen
Günstige Zinsen sind nur eine Seite des Immobilienkaufs. Genauso wichtig sind solide Planung und eine optimale Finanzierung. Ein überhasteter Vertragsabschluss, nur weil die Zinsen nach oben zeigen, ist selten eine gute Basis für einen erfolgreichen Immobilienerwerb.

Entscheidend ist, dass die Finanzierung ins eigene Budget passt und sich der Erwerber nicht übernimmt. Trotz des Zinstrends sollten Immobilienkäufer also cool bleiben und solide rechnen.

 

Forward-Darlehen für Unentschlossene
Ist der Immobilienkauf noch nicht unterschriftsreif, hilft ein Forward-Darlehen die günstigen Zinsen für später zu sichern. Solche Vorratsdarlehen schreiben heutige Zinssätze bis zu drei Jahre in der Zukunft fest. Das bringt finanzielle Vorteile, etwa wenn die Zinsen kontinuierlich weiter steigen.

Für die Reservierung der aktuellen Niedrigzinsen zahlen Immobilienkäufer in der Regel einen kleinen Zinsaufschlag. Mit etwas Glück findet man auch eine Bank, die auf Forward-Aufschläge verzichtet.

Optimale Tilgung beschleunigt Entschuldung
Maßgeblich für den Erfolg der Baufinanzierung ist die richtige Tilgung. Wählen Käufer, um die Kreditrate klein zu halten, eine niedrige Anfangstilgung, zieht sich die Entschuldung in die Länge. Im gegenwärtigen Zinstief dauert es mehr als 60 Jahre, bis ein Standarddarlehen, das mit 1,0 Prozent Anfangstilgung startet, zurückgezahlt ist. Um die Rückzahlung zu beschleunigen und zugleich Kreditrisiken zu mindern, empfiehlt sich eine höhere Tilgungsquote.

 

Viele Banken setzen derzeit automatisch drei Prozent Tilgung pro Jahr an, damit das Eigenheim möglichst bis Renteneintritt abgezahlt ist. Bei finanziellen Engpässen erlauben heutige Kreditverträge zumeist eine Änderung des Tilgungssatzes. In vielen Fällen sogar kostenfrei.

Lange Zinsbindung entschärft Zinsrisiken
Kostenexplosion durch Zinserhöhungen vermeiden Käufer durch eine lange Zinsbindung. Zwar sind langlaufende Baukredite etwas teurer als kurzlaufende, doch die Finanzierungssicherheit wiegt die höheren Kosten auf. Unangenehme Zinsüberraschungen bei einem ansonsten notwendigen Anschlusskredit werden damit obsolet.

Zinsbindungen von 20 oder 30 Jahren sind nicht nur möglich, sondern angesichts des extrem niedrigen Zinsumfelds durchaus ratsam. Bei günstigen Anbietern kosten 20-jährige Baudarlehen nach wie vor weniger als zwei Prozent Zinsen.

 

Zinssicherheit durch Volltilgerdarlehen
Käufer mit geringem Kreditbedarf bzw. gutem Einkommen schaffen mit einem Volltilgerdarlehen absolute Zinssicherheit. Dabei wird die Tilgungsleistung so eingestellt, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung komplett zurückgezahlt ist. Eine hohe Tilgung bedeutet aber auch eine hohe Monatsrate.

Kreditnehmer sollten genau nachrechnen, ob sie sich diese langfristig leisten können. Positiv: Viele Banken belohnen die kalkulierte Planungssicherheit mit Zinsrabatten von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten.

Einen Sicherheitspuffer gegen steigende Zinsen in der Zukunft bieten auch Sondertilgungen. Die Extrazahlungen beschleunigen die Kredittilgung, sparen Schuldzinsen und senken den Darlehensbedarf bei einer notwendigen Anschlussfinanzierung. Höhere Darlehenskosten beim Folgekredit werden dadurch abgemildert.

 

Wer zum Beispiel einen 300.000 Euro-Kredit zu 1,5 Prozent Zinsen und drei Prozent Anfangstilgung über 15 Jahre zurückführt und dabei jedes 2. Jahr eine Sondertilgung über 2.000 Euro leistet, der verkürzt die Restschuld um mehr als 15.500 Euro. Die Zinsersparnis summiert sich auf 1.575 Euro. Tipp: Achten Sie darauf, dass die Sondertilgungsoption nichts kostet, sonst ist der Spareffekt geringer.

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