Die eigene Immobilie als Geldquelle im Alter

Deutsches Institut für Altersvorsorge: Viele Haushalte haben im Ruhestand nicht genug Geld zur Verügung. Doch wer eine eigene Immobilie besitzt, für den gibt es Lösungen. Genau hinschauen, auf was man sich einlässt, muss man aber.

Rund 420.000 Haushalte hierzulande, so eine Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts ZEW, sorgen sich um ihre Altersvorsorge. Obwohl sie eine schuldenfreie Immobilie besitzen. Die laufenden Rentenbezüge reichen nicht, um den bisherigen Lebensstandard aufrechtzuerhalten oder zumindest nicht, um sich über die Grundbedürfnisse hinaus etwas zu leisten.

Die Immobilienleibrente

Doch aus Wohneigentum kann Liquidität entstehen. Eine Möglichkeit bietet die Immobilienleibrente.

„Es gibt gewerbliche Anbieter, die einem Eigentümer seine Wohnung oder sein Haus abkaufen. Dafür räumen sie ein lebenslanges Wohnrecht ein und zahlen eine lebenslange Rente“, so Rainer Laborenz von der Azemos Vermögensmanagement GmbH in Offenburg.

„Allerdings haben das Wohnrecht und die Leibrente einen Wert, um den der Kaufpreis reduziert wird“, macht Wolfgang Köbler von der KSW Vermögensverwaltung AG in Nürnberg klar. Dazu kommen in der Regel noch Kosten und ein Puffer, die den Kaufpreis weiter verringern.

Dabei gibt es eine Vielzahl an Variablen und Gestaltungsmöglichkeiten. So kann ein Teil der Verkaufssumme auch sofort ausgezahlt werden. Es stellt sich zudem die Frage, wie lange die Leibrente läuft. Außerdem muss klar sein, wer für die Instandhaltung aufkommt. „

Es gibt einen weiteren Haken. Der Verkäufer hat in der Regel kein Recht an den Erträgen oder Mieteinnahmen aus der verkauften Immobilie“, warnt Köbler.

Auch wenn eine Leibrente aus einem Immobilienverkauf die laufenden Altersbezüge aufbessern kann, raten die Experten zur Vorsicht. „Sie müssen die Bonität des Anbieters im Blick haben“, so Laborenz. „Geht er zwischenzeitlich in Konkurs, dann ist womöglich die Leibrente hinfällig.“

Alternative: Nießbrauchrecht

Er empfiehlt deshalb, statt einer Leibrente die Immobilie entweder gleich zu verkaufen oder, wenn jemand dort wohnen bleiben möchte, ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren. Dabei verkauft der Besitzer die Immobilie und bekommt den Kaufpreis, abzüglich des Wohnrechtwertes, auf einen Schlag.

„Ein großer Vorteil des Nießbrauchs ist, dass die Erträge aus der Immobilie beim Verkäufer bleiben“, macht Köbler klar. Entschließt sich also der Nießbrauchnehmer, doch woanders hinzuziehen, kann er die Immobilie vermieten und bekommt die Mieterträge.

Ein entscheidender Punkt ist in jedem Fall, den fairen Verkehrswert für die Immobilie zu kennen. „Da es bei solchen Schätzungen oft eine breite Spannweite gibt, sollten die Eigentümer unbedingt jemanden damit beauftragen, dem sie vertrauen“, rät Laborenz.

Das gilt übrigens auch beim Teilverkauf einer Immobilie, wofür es ebenfalls gewerbliche Anbieter gibt.

Alternative: Teilverkauf

„Besser ist es deshalb, erst das Gespräch mit der eigenen Familie zu suchen. Vor allem wenn Erben da sind“, sagt Köbler. „Sonst kann es, gerade bei einem Teilverkauf, zu Streitereien zwischen den Erben und dem Käufer kommen.“

Die Erfahrung, dass sich meist eine innerfamiliäre Lösung findet, hat auch Rainer Laborenz gemacht. „Da können Sie die Immobilie an die eigenen Kinder oder Verwandte verkaufen, so zu Liquidität kommen und ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen“, erklärt er.

Tatsächlich sollten die anderen Wege, vor allem mit einem gewerblichen Anbieter, nur dann in Erwägung gezogen werden, wenn keine Erben oder potenziellen Käufer aus dem Verwandten- oder Freundeskreis vorhanden sind. „Dann ist aber der Weg des Verkaufs mit anschließendem Nießbrauch klar zu favorisieren“, so Köblers Fazit.