Aktie im Fokus: Cousins Properties – Class-A-Büroeigentümer mit 6,3% Dividendenrendite

Freedom Finance: Cousins Properties Incorporated (CUZ) besitzt und verwaltet Class-A-Bürogebäude in der schnell wachsenden Sun-Belt-Region.

Die beiden größten Märkte des Unternehmens sind Atlanta (Georgia) und Austin (Texas), die zusammen den größten Teil der Mittel aus dem operativen Geschäft aufbringen.

Cousins generiert Shareholder-Value durch seine tiefgreifende Erfahrung in der Entwicklung, in erfolgreichen Akquisitionen und dem Management von hochwertigen Immobilien.

 

Was ist die Idee?

Der makroökonomische Gegenwind und die Beliebtheit von Remote- und Hybrid-Arbeitsplätzen haben sich stark auf Immobilien-Investmentfonds (REITs) ausgewirkt, die sich auf Büroflächen spezialisiert haben. Das dritte Jahr in Folge waren Büro-REITs nun das Schlusslicht im Immobiliensektor.

Büroimmobilien unterscheiden sich jedoch in vielerlei Hinsicht, und ihre fundamentalen Indikatoren hängen weitgehend von der Art der Immobilie, der Büroklasse und der geografischen Lage ab.

Einige REITs haben hohe Nachhaltigkeitsstandards und ein erhebliches Entwicklungspotenzial und werden dennoch mit einem Abschlag auf den fairen Marktwert (Fair Market Value) gehandelt, da sie von der allgemeinen Stimmung im Sektor beeinflusst werden.

Nachstehend finden Sie die Erläuterung einer Investmentidee zu Cousins Properties Incorporated.

 

 

Warum gefällt uns Cousins Properties Incorporated?

Grund 1: Büro-REITs sind grundsätzlich unterbewertet

Hohe Inflation, eine straffere Geldpolitik, Rezessionsängste sowie die Popularität von Remote- und Hybrid-Arbeitsplätzen nach der Pandemie haben die auf Büroräume spezialisierten REITs stark belastet.

Infolgedessen verzeichneten Büro-REITs Ende 2022 das zweite Jahr in Folge die schlechtesten Renditen unter den Vermögenswerten des Immobiliensektors.

Der Büro-REIT-Index von Hoya Capital sank um mehr als 25 , während der Vanguard Real Estate ETF eine geringfügige Korrektur von 2% verzeichnete.

Alle US-Büro-REITs gaben im Jahr 2022 nach, wobei sieben von ihnen mehr als die Hälfte ihres Marktwerts verloren.

Büro-REITs werden derzeit unter den pessimistischsten Schätzungen für nicht-öffentliche Büroimmobilienwerte gehandelt.

Die aktuelle Marktkapitalisierung von Büro-REITs liegt 30 bis 40% unter ihrem Nettoinventarwert (P/NAV < 1x) und nur 6,7 mal unter ihrem jährlichen operativen Cashflow (P/FFO – 6,7x).

 

 

Home-Office ist zur neuen Normalität geworden und der Katalysator, der den Abwärtstrend bei der Büronutzungsrate (definiert als das Verhältnis von belegter zu verfügbarer Fläche über einen bestimmten Zeitraum) beschleunigt.

Nach Angaben von Kastle Systems liegt die tägliche Büronutzungsrate in den USA seit Anfang des Jahres bei etwa 50%. Obwohl der Cashflow und die Auslastung der Gebäude nur 5% unter dem Niveau vor der Pandemie liegen, befinden sie sich auf einem klaren Abwärtstrend, der sich auch im Marktwert von Immobilienfonds widerspiegelt.

Wir sind jedoch der Ansicht, dass die wachsende Beliebtheit alternativer Arbeitsformen nur begrenzte Auswirkungen auf den Sektor haben wird. Eine Umfrage von Hogan Assessments ergab dass nur ein kleiner Prozentsatz der Arbeitnehmer – durchschnittlich 10 bis 20% – die Arbeit im Büro ganz aufgeben möchte.

Die Befragten nannten am häufigsten Schwierigkeiten bei der Interaktion (36%), Ablenkungen zu Hause (25%) und Motivationsprobleme (16%) als die größten Herausforderungen im Home-Office-Modus. Nach Angaben von KPMG, würde weniger als einer von fünf Arbeitnehmern es vorziehen, vollständig remote zu arbeiten.

Wir gehen davon aus, dass die Büroflächen in den kommenden Jahren optimiert werden, doch dürfte dies in erster Linie Immobilien der Klassen B/C/D in den verkehrsreichsten Gebieten der großen Metropolen betreffen.

 

 

Laut WFH Research, ist der Wegfall des Arbeitsweges der Hauptvorteil vom Home-Office, da die Mitarbeiter dadurch durchschnittlich 6,5 Stunden pro Woche und etwa 100 Dollar an Pendelkosten sparen. Daher werden Objekte, die leicht und schnell zu erreichen sind, die größte Stabilität aufweisen.

Der Bürosektor wird in zwei Kategorien unterteilt: urban und sekundär/vorstädtisch. Die Kategorie „urban“ umfasst Immobilien, die sich auf die zentralen Geschäftsbezirke der größten US-Städte konzentrieren, d. h. in einem Segment, das während der Pandemie besonders stark betroffen war.

Sekundäre REITs betreiben Anlagen in wachsenden Städten, die noch nicht in der Liste der großen Ballungsgebiete enthalten sind. Wir sind davon überzeugt, dass REITs, die Sekundärbüros in den Regionen des Sun Belt besitzen, am besten positioniert sind.

Denn die Nachfrage nach ihnen wird durch die wachsende Bevölkerung und die günstige Struktur der lokalen Wirtschaft angeheizt.

Unsere Erkenntnisse werden durch die neuesten Branchendaten gestützt. Im Vergleich zum landesweiten Durchschnitt von 50 % hat sich die Auslastung in den Sun Belt-/Sekundärmärkten auf über 75% erholt.

Im ersten Quartal lag die durchschnittliche Auslastung von Büro-REITs bei 87,4%, verglichen mit 92,7% im Jahr 2019, d. h. der Wert ist heute 5,3% niedriger als vor der Pandemie.

Die Sun Belt/-Sekundärmarkt-REITs meldeten jedoch einen viel bescheideneren Rückgang von 2,5%.

 

 

Die Spanne der angebotenen Mieten zeigt ähnliche Trends. Im gesamten Sektor meldeten die REITs eine Verringerung der Mietspannen um 0,2%, während die Sun Belt/Sekundärmarkt-REITs die Spannen um durchschnittlich 3% erhöhten. Ferner weisen sie die beste Vermietungsaktivität auf, die nur 14% unter dem Niveau von 2019 liegt.

Im Vergleich dazu ging die Vermietungsaktivität der Küsten-REITs um 37% zurück.

Die operative Leistung von REITs hängt auch von der Klasse der Büros und ihrem Preissegment ab. Laut JLL Research, hat die relative Knappheit an hochwertigen Flächen es den Vermietern ermöglicht, die nominalen Class-A-Mieten zu halten. Gleichzeitig stiegen die Angebotsmieten um 0,3% auf 38,96 Dollar pro Quadratfuß und erreichten damit ein Allzeithoch.

Daher bleiben wir gegenüber REITs, die sich auf städtische Objekte der Klasse B/C/D in Gegenden mit hohem Verkehrsaufkommen spezialisiert haben, zurückhaltend.

Gleichzeitig erwarten wir eine Erholung bei sekundären REITs, die erstklassige Immobilien in den Regionen des Sun Belt betreiben, da sie von der wachsenden Bevölkerung und der günstigen Struktur der lokalen Wirtschaft profitieren.

 

Grund 2: Hochwertiges Immobilienportfolio

Cousins Properties besitzt in den Sun-Belt-Regionen ungefähr 1,78 Millionen Quadratmeter an Class-A-Büros.

Etwa 73% des Nettobetriebsergebnisses (NOI) des Unternehmens stammen aus Atlanta (36%), Austin (31%), Dallas (3%) und Houston (3%), wobei auch die Städte Charlotte, Tampa und Phoenix mit jeweils etwa 9% einen erheblichen Anteil am NOI haben.

 

 

Jeder dieser Märkte hat es laut Zillow in die Top 10 der heißesten Immobilienmärkte des Jahres 2022 geschafft. Die von Cousins vermarkteten Städte werden nach Angaben des Unternehmens, das sich auf Untersuchungen von ULI, IHS Markit und US BLS beruft, von 2023 bis 2027 in Bezug auf die Bevölkerungszahl zu den am schnellsten wachsenden Städten des Landes gehören.

Das Portfolio des Unternehmens besteht aus relativ neuen Immobilien mit einem Durchschnittsalter von 19 Jahren, während 35% der Immobilien vor weniger als fünf Jahren gebaut wurden. Alle Immobilien von Cousins befinden sich in den besten Lagen.

Die hohe Qualität des Immobilienportfolios verschaffte dem Unternehmen eine relative Preissetzungsmacht und ermöglichte es ihm, die zuverlässigsten Mieter aus wachsenden Branchen anzuziehen, wie z. B.:

• Mieter aus den Bereichen Technologie, Finanzen und professionelle Dienstleistungen stellen fast 60 % der gesamten Jahresmiete. Zu den größten Mietern gehören so bedeutende Unternehmen wie Amazon und Meta Platforms. Gleichzeitig weist Cousins einen angemessenen Konzentrationsgrad auf, wobei die 20 größten Mieter 37,9 % der Gesamtmiete auf sich vereinen.

 

 

• Die von Cousins geforderte Miete ist heute 9% höher als vor der Pandemie und 23% höher als der Durchschnitt der Class-A-Immobilien in der Sun-Belt-Region. In Dallas liegt die von dem Unternehmen geforderte Miete 59% über dem Marktdurchschnitt, während der Aufschlag in Phoenix 39% beträgt.

 

 

Gleichzeitig hat Cousins den geringsten Anteil an Mietverträgen, die vor Ende 2024 auslaufen. Nur 9% der gesamten Mietverträge fallen in diesen Zeitraum, gegenüber 17,6% im Branchendurchschnitt.

Der günstige Zeitplan für das Auslaufen von Mietverträgen trägt dazu bei, kurzfristige Risiken einer geringeren Auslastung, die durch die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit verursacht werden könnten, abzumildern.

 

 

Am Ende des ersten Quartals betrugen die gewichtete durchschnittliche Belegungsrate des gesamten Büroportfolios und der Prozentsatz der Miete am Ende des Zeitraums 87,2% bzw. 90,8%.

Während des Quartals schloss das Unternehmen 29 Büromietverträge mit einer Gesamtfläche von 24.000 Quadratmetern und einer gewichteten durchschnittlichen Laufzeit von sieben Jahren ab.

Die knapp 15.000 Quadratmeter an neuen Mietverträgen im operativen Portfolio des Quartals entsprechen 62% der Gesamtaktivität von Cousins und liegen damit über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre, einschließlich des ersten Quartals 2019.

 

 

Grund 3: Dividendenpolitik

Ende 2022 schüttete Cousins 192,3 Millionen US-Dollar bzw. 1,28 US-Dollar pro Aktie an seine Stammaktionäre aus.

Das operative Ergebnis (FFO) betrug im gleichen Zeitraum 408,8 Millionen US-Dollar und die zur Ausschüttung verfügbaren Mittel (FAD) 282,8 Millionen US-Dollar bzw. 2 US-Dollar je Aktie. Cousins schüttet also nur 64% der verfügbaren Mittel aus.

Mit anderen Worten: Das Unternehmen ist in der Lage, seine Ausschüttungen aufrechtzuerhalten. Erwähnenswert ist, dass die Dividende des Unternehmens in den vergangenen fünf Jahren um 33% gestiegen ist. Die aktuelle Forward-Rendite beträgt 6,3%.

 

 

Cousins Properties Finanzergebnisse

Die Ergebnisse von Cousins für das Jahr 2022 lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Der Umsatz lag bei 762,3 Millionen US-Dollar gegenüber 755,1 Millionen US-Dollar im Vorjahr.
• Das NOI lag bei 492,7 Millionen US-Dollar, verglichen mit 474,5 Millionen US-Dollar im Jahr 2021.
• Das FFO ging leicht von 409,2 Millionen US-Dollar auf 408,8 Millionen US-Dollar zurück.
• Der FFO-Anteil am Umsatz betrug 53,63% gegenüber 54,19% im Vorjahr.

 

 

Die Finanzergebnisse des Unternehmens für das erste Quartal des Geschäftsjahres 2023 werden im Folgenden dargestellt:

• Der Umsatz betrug 202,7 Millionen US-Dollar gegenüber 186,9 Millionen US-Dollar im Vorjahr.
• Das NOI belief sich auf 128,7 Millionen US-Dollar, verglichen mit 116,9 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum.
• Das FFO ging leicht von 99,4 Millionen US-Dollar auf 98,1 Millionen US-Dollar zurück.
• Der FFO-Anteil am Umsatz betrug 48,40% gegenüber 54,05% im Vorjahr. Der Rückgang ist auf einen Anstieg der Grundsteuerausgaben und die Auswirkungen der Inflation zurückzuführen.

 

 

Cousins ist einer von vier Büroimmobilien-Investmenttrusts, die im ersten Quartal nicht nur die Erwartungen übertroffen, sondern auch ihre Prognosen angehoben haben. Es wird erwartet, dass das FFO pro Aktie bis Ende des Jahres 2,55 bis 2,65 US-Dollar betragen wird (verglichen mit der vorherigen Prognose von 2,52 bis 2,64 US-Dollar).

Cousins hat eine starke Bilanz. Der Verschuldungsgrad, definiert als das Verhältnis von Gesamtverschuldung zu Gesamtvermögen, liegt bei 38% und ist damit der niedrigste unter den Büro-REITs. Der Durchschnittswert der Vergleichsunternehmen liegt bei 52%.

Das Verhältnis Nettoverschuldung/EBITDA beträgt 5,1x und liegt damit ebenfalls unter dem Durchschnitt der Büro-REITs von 7,4x.

 

 

Bewertung der Cousins Properties Aktie

Cousins wird mit dem Branchendurchschnitt der wichtigsten Multiplikatoren gehandelt: EV/EBITDA – 11,54x, P/FFO – 7,53x, FWD P/FFO – 7,91x, P/B – 0,67x. Die Aktie ist jedoch widerstandsfähiger gegenüber makroökonomischem Gegenwind und weist eine bessere Finanzleistung auf.

Darüber hinaus hat Cousins den geringsten Leverage und bietet daher die beste Rendite pro Risikoeinheit.

 

 

Analysteneinschätzungen zu Cousins Properties

Das von Jefferies festgelegte Mindestkursziel liegt bei 21 US-Dollar pro Aktie. Gleichzeitig schätzt Robert W. Baird CUZ auf 32 US-Dollar je Aktie.

Laut der Konsensschätzung der Wall Street liegt der Fair Market Value der Aktie bei 28 US-Dollar, was einem Aufwärtspotenzial von 32,4% entspricht.

 

 

Hauptrisiken

• Cousins hat ein relativ hohes Engagement bei High-Tech-Kunden. Diese Unternehmen stehen an der Spitze der Entwicklung der Home-Office-Revolution und waren auch unter den ersten, die im Jahr 2022 einen Personalabbau meldeten. Unseres Erachtens birgt die Dynamik und Volatilität dieser Branche langfristig Risiken für die Aktie.
• Eine Verlangsamung der Wirtschaftstätigkeit könnte die Mieter von Cousins unter Druck setzen. Infolgedessen könnten die Belegungsrate und die Vermietungsquote des Unternehmens sinken.
• Wir gehen davon aus, dass das Aufkommen von Remote- und Hybrid-Arbeitsmodellen zu erheblichen Veränderungen in der Branche führen wird. Art und Umfang dieser Veränderungen lassen sich jedoch noch nicht zuverlässig bestimmen.