Wo die Kaufpreise in Relation zu den Mieten noch erschwinglich sind

PostbankBei den Immobilienpreisen in Deutschland zeigen sich im Bundesländervergleich starke Differenzen. Am teuersten war 2017 der Stadtstaat Hamburg mit Quadratmeterpreisen von 4.541 Euro, am günstigsten Sachsen-Anhalt mit durchschnittlich 1.036 Euro pro Quadratmeter.

Damit liegen rund 3.500 Euro Differenz pro Quadratmeter zwischen den Durchschnittspreisen von Schlusslicht und Spitzenreiter. Immer noch fast vier Mal so hoch wie in Sachsen-Anhalt ist der Quadratmeterpreis in Berlin, das mit 3.941 Euro je Quadratmeter Platz zwei im Länderranking einnimmt. Das teuerste Flächenland ist Bayern. Dort zahlen Immobilienkäufer im Schnitt 3.528 Euro pro Quadratmeter.

In welchen Bundesländern kann der Kauf einer Immobilie lohnender als Mieten sein? Ein erster, wichtiger Indikator zur Abschätzung eines Immobilieninvestments ist der sogenannte Vervielfältiger, der das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wiedergibt.

Er zeigt auf, wie viele jährliche Nettokaltmieten durchschnittlich für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung in einem Bundesland bei aktuellem Preisniveau aufzubringen wären. Kaufnebenkosten, mögliche Zinsänderungen sowie die Miet- und Kaufpreisentwicklung bleiben dabei unberücksichtigt. Ein niedriger Vervielfältiger weist darauf hin, dass Käufer bereits nach verhältnismäßig kurzer Zeit günstiger wegkommen als Mieter.

Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für den Postbank Wohnatlas die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen und den Vervielfältiger für alle 16 Bundesländer ermittelt. Die Berechnungen basieren auf Kauf- und Mietpreisen, die 2017 für die 401 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland erhoben wurden.

In sechs Bundesländern sind Kaufpreise im Vergleich zu Mietpreisen moderat
Sechs der 16 Bundesländer bieten im Verhältnis zu den durchschnittlichen Mieten noch vergleichsweise günstige durchschnittliche Kaufpreise. In Sachsen-Anhalt, Thüringen, im Saarland, in Bremen, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen liegen die Kaufpreise im Mittel unter dem 22,5-Fachender jährlichen Nettokaltmieten.

„Ein kleiner Vervielfältiger kann für Selbstnutzer ein erster guter Hinweis darauf sein, dass die finanzielle Belastung durch den Erwerb einer Immobilie die ansonsten entstehenden Mietzahlungen langfristig nicht übersteigt“, sagt Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank.

„Noch wichtiger ist aber, dass Käufer realistisch einschätzen, ob die Wunschimmobilie über einen längeren Zeitraum zur individuellen Lebensplanung passt – und ob neben den Kaufnebenkosten auch eventuelle Zinsänderungen sowie Sanierungsbedarfe in 15 bis 20 Jahren geschultert werden können.“

Wer den Kauf einer Immobilie in Erwägung zieht, sollte bei seiner Entscheidung auch die künftig zu erwartende Wertentwicklung berücksichtigen. Dabei kann der vom Hamburgischen WeltWirtschaftsinstitut für die Postbank errechnete Investitionschancen-Index helfen.

Wo die Kaufpreise den Mieten davonlaufen
Am wenigsten käuferfreundlich ist das Miete-Kaufpreis-Verhältnis erwartungsgemäß in den dichtbesiedelten Stadtstaaten. In Hamburg werden für den Wohnungskauf rechnerisch 33,6 Jahresmieten fällig. In der Bundeshauptstadt sind es gut 32 Jahresmieten, ebenso in Bayern, wo die hohen Immobilienpreise in und um München den Landesschnitt nach oben treiben.

„Wenn die Kaufpreise den Mietpreisen davonlaufen, kann dies ein erstes Anzeichen für eine kommende Marktüberhitzung sein. Interessenten sollten bei ihrem Wunschobjekt dann genau prüfen, ob der Kaufpreis vor allem durch Spekulationen geprägt ist oder angesichts Lage, Ausstattung, Anbindung sowie der langfristigen Nachfrageentwicklung gerechtfertigt erscheint“, erklärt Grunwald.

Ferienregionen und Ballungsräume treiben die Kaufpreise in die Höhe
Im Vergleich zu anderen ostdeutschen Regionen ist Wohneigentum in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg um einiges teurer, der Vervielfältiger liegt dort bei 31,3 beziehungsweise 28,4.

Das liegt in den jeweiligen regionalen Besonderheiten begründet, die in diesen beiden Bundesländern die Preise in die Höhe treiben: In Mecklenburg-Vorpommern ist der Anteil an Investoren, die gefragte Ferienimmobilien in Ostseenähe kaufen, besonders hoch.

Nachfrage und Kaufpreise in Brandenburg werden von den Berlin-Pendlern angeheizt, die ihre Wohnträume im Umland der Hauptstadt wahr machen. Abseits der Touristen-Hotspots beziehungsweise des Berliner Speckgürtels sind die Kaufpreise wieder deutlich moderater.

Ähnlich wie in Mecklenburg-Vorpommern sind die Immobilien in Schleswig-Holstein mit einem Vervielfältiger von 28 aufgrund der begehrten Lagen in Küstennähe und auf den Inseln teuer und der Wert des Vervielfältigers entsprechend hoch. Moderate Kaufpreise finden Interessenten hier nur außerhalb des Hamburger Umlandes und abseits der beliebten Ferienregionen an Nord- und Ostsee.

Im Postbank Wohnatlas wurde der Vervielfältiger nicht nur für jedes Bundesland, sondern auch für jeden deutschen Kreis ermittelt. Interessierte können die Gesamtübersicht hier herunterladen und das Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen für ihre Wunschregion ablesen.

Wohnungsmärkte der Bundesländer im Vergleich

Sortiert nach Höhe des Vervielfältigers

Bundesland Vervielfältiger:Kaufpreis 2017 als Vielfaches der Jahresnetto-kaltmiete* Kaufpreis 2017
(Euro je qm)
Mietpreis 2017
(Euro je qm)
Durchschnittl. verfügbares Haushaltsnetto-einkommen 2017 (in Euro)
Sachsen-Anhalt 15,6 1.036 5,54 36.135
Thüringen 18,1 1.309 6,01 37.431
Saarland 20,0 1.519 6,32 41.852
Bremen 21,5 1.875 7,26 37.764
Nordrhein-Westfalen 22,4 1.868 6,96 45.331
Niedersachsen 22,4 1.779 6,61 44.075
Rheinland-Pfalz 23,0 1.895 6,86 46.286
Sachsen 23,1 1.673 6,03 36.516
Baden-Württemberg 24,8 2.597 8,72 50.574
Hessen 26,4 2.744 8,67 48.551
Schleswig-Holstein 28,0 2.476 7,36 44.517
Brandenburg 28,4 2.228 6,53 40.276
Mecklenburg-Vorpommern 31,3 2.356 6,27 36.504
Bayern 32,2 3.528 9,12 49.738
Berlin 32,6 3.941 10,08 36.552
Hamburg 33,6 4.541 11,27 44.566

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank, Berechnungen HWWI

*Rechengrundlage Wohnungsgröße 70 Quadratmeter

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